La vendita Per chi vende

Incapace di vendere ad un incapace

In questo articolo vi racconto la disavventura che mi è capitata recentemente; Quella di dover seguire una vendita in cui uno dei venditori era un soggetto sottoposto al controllo di un amministratore di sostegno.
Partiamo dalle basi:

Cosa significa avere un amministratore di sostegno??

Secondo l’art 404 del codice civile :

“la persona che … si trova nella impossibilità … di provvedere ai propri interessi, può essere assistita da un amministratore di sostegno, nominato dal giudice tutelare”.
Questo significa che, un privato cittadino, quando si trova nella condizione di dover essere assistito da un amministratore di sostegno, non può compiere nessuna “azione giuridica” o economica senza il benestare o comunque l’autorizzazione del suo amministratore ( che ovviamente deve sentire il parere del giudice ), figuriamoci vendere un immobile!
Fatta questa doverosa premessa, la situazione era la seguente:
Una cliente a cui dovevo vendere la casa, si ritrovava – a causa di una successione -, all’interno della sua proprietà, un parte di terreno intestato ai cugini  fra i quali anche questa persona “incapace” ( l’amministrazione controllata è la forma più lieve di incapacità della persona da un punto di vista giuridico ).
Per poter vendere la casa, era necessario che la mia cliente acquistasse le quote dei cugini in maniera da ottenere il 100% della proprietà e a sua volta trasferirla a terzi.
La prima cosa che ho fatto è stata quella di interfacciarmi con l’amministratore ( un avvocato ) il quale mi ha spiegato che per effettuare la vendita era necessario ottenere l’autorizzazione da parte del giudice tutelare.
Ovviamente per ottenere l’autorizzazione, la priorità era quella di redigere una perizia giurata da un tecnico unita ad una relazione in cui si spiegasse il motivo della richiesta e si giustificasse il valore della vendita, al fine di non ledere i diritti dell’assistito.
L’amministratore di sostegno mi fa presente che il giudice non ha dei tempi brevi ( come in tutti i tribunali i funzionari sono oberati di lavoro ed hanno 1000 altre situazioni più gravi da gestire ) ma armati di pazienza presentiamo l’istanza a Dicembre 2016.
Passano i mesi e nonostante i solleciti non accade nulla. Nel frattempo la casa ha trovato un acquirente e non possiamo attendere all’infinito per trasferire le quote di quel terreno.
A giugno 2017, decido di sollecitare personalmente il giudice recandomi nello studio e facendo presente la situazione, lui ovviamente comprende ma mi fa vedere le montagne di fascicoli e mi confessa che ha bisogno di tempo per cercare la pratica fascicolo in questione per poter prendere in mano la cosa.
Chiaramente non è la risposta che volevo.

Riprovo, questa volta riesco a convincere il giudice a cercare nelle montagne di carte il nostro fascicolo e con il suo aiuto dopo 15 minuti di “scartabellamento” troviamo il plico incriminato. La settimana successiva otteniamo l’autorizzazione ( assieme all’approvazione di altre 6 istanze ferme li da anni ).
Tutto bene quel che finisce bene no?
NO
Mi reco dal notaio per organizzare la compravendita delle quote ( uno sbattimento infinito per un terreno da 4500 € di valore ) il quale, alla vista dell’autorizzazione mi dice:
“ eh, ma il giudice che ha firmato questa autorizzazione non è quello competente a decidere per la vendita!”

via GIPHY

Essendo il bene stato acquisito per successione, l’amministratore di sostegno aveva chiesto – mi dicono per prassi- l’accettazione dell’eredità con beneficio d’inventario.
In questi casi, secondo l’art 747 del codice di procedura civile,

“ l’autorizzazione alla vendita di beni ereditari, va chiesta al giudice del tribunale del luogo dove si è aperta la successione, su parere favorevole del giudice tutelare.”

L’amministratore che aveva presentato l’istanza (ripeto, avvocato) al giudice errato, non aveva tenuto conto di questo piccolo dettaglio insignificante che rischiava di farci perdere tutto.

Capite bene che questo significava dover presentare un’altra istanza al giudice e attendere una nuova autorizzazione chissà quando.
PANICO e SGOMENTO
Fortunatamente il notaio, una volta esibito l’inventario dell’eredità in cui non erano riportate anomalie e passività particolari, ha acconsentito a fare lo stesso il rogito facendo sottoscrivere agli eredi un dichiarazione in cui si attestasse il pagamento di tutti i debiti.
Fine luglio 2017 abbiamo fatto l’atto.

In sostanza se avete a che fare con un cliente venditore sottoposto ad amministrazione di sostegno

verificate la provenienza del bene e confrontatevi PRIMA, MOLTO PRIMA con il notaio per la procedura corretta da effettuare per concludere la vendita!!!
Condividi la mia disavventura per far sì che non capiti ad altri!! ?

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Alessandro Pasqual

Sono un agente immobiliare dal 2009, opero a Verona. Oltre a svolgere il lavoro di intermediario mi occupo anche di comunicazione online. Credo che divulgare le informazioni in ambito immobiliare aiuti, in primis, chi mi legge e chi necessita di una risposta, ed in secondo luogo aumenta la mia conoscenza sul vasto mondo del real estate.

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Ciao navigatore!! Ti stai informando per vendere casa??

Allora potrebbe servirti un fac-simile di un preliminare di vendita!!!

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