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Molto rumore si è creato attorno al “DDL concorrenza”, pubblicato in Gazzetta ufficiale il 4 Agosto 2017 ed entrato in vigore il 29 dello stesso mese. Al di là delle proteste delle opposizioni alle camere, questa legge ha creato uno scompiglio generale anche nel settore immobiliare, in quanto ha reso operativa una norma del 2013 da molti chiamata “deposito prezzo” dal notaio.

Cos’è il deposito del prezzo dal notaio?

Il comma 142 della legge del 4/8/17 n 124 ha sancito delle modifiche alla legge del del 27/12/13 n 147 che introduceva una nuova norma da applicare in caso di compravendita.

La legge di questo Agosto ha cosi modificato il comma 63 ( art 1 L. 147/2013) :

Il notaio o altro pubblico ufficiale e’ tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:

a) …

b)…

c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprieta’ o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito; ….

Tradotto in linguaggio del popolo:

Al momento del rogito notarile, potete far si ( incaricando per tempo il notaio ) che il saldo versato per l’acquisto della casa – la differenza fra il prezzo della casa meno la caparra o gli acconti che avete già versato – possa essere depositato su un conto corrente intestato al notaio, e non consegnato direttamente al venditore.

A cosa serve il deposito prezzo dal notaio?

Per chi ha a che fare con immobili è una cosa risaputa, ma per quelli che si approcciano per la prima volta all’acquisto della prima casa,  ciò che scriverò nelle prossime righe potrebbe non essere scontato.

Fondamentalmente il ruolo del notaio è quello di attestare la veridicità delle dichiarazioni delle parti e la conformità del trasferimento del bene dal venditore all’acquirente.  Quando fate il rogito una volta pagato il dovuto e firmato l’atto, la casa è “giuridicamente” vostra. In realtà, anche se l’atto risulta  “pubblico”, gli unici a sapere che avete comprato casa oltre al notaio, al venditore e i vostri familiari, siete solo voi. Per far si che chiunque possa accertare che voi siete il nuovo proprietario della casa, il notaio deve svolgere un’altra fondamentale operazione:

La trascrizione dell’atto alla conservatoria dei registri immobiliari.

Un registro a carattere nazionale, che consente a chiunque di verificare le proprietà sul territorio Italiano. Questa operazione garantisce la famosa “opponibilità a terzi” ovvero, una volta trascritto l’atto di compravendita nessuno potrà venire a vantare diritti sull’immobile.

Dove sta l’inghippo?

L’operazione di trascrizione non viene fatta immediatamente dal notaio. A volte ( dipende dalla rapidità del pubblico ufficiale a cui vi rivolgete ) possono trascorrere anche 30 giorni (termine massimo per gli adempimenti fiscali) tra la data del rogito e la trascrizione in conservatoria. Inoltre una volta “depositata” la compravendita, la conservatoria può impiegare fino a 11 giorni di tempo per far sì che la trascrizione sia visibile a tutti.

In questo limbo la casa risulta ancora intestata al venditore.

Perchè è stato introdotto il deposito prezzo dal notaio?

Solitamente, il giorno prima di far sottoscrivere alle parti il rogito, il notaio fa le adeguate verifiche in conservatoria per accertare che non esistano privilegi trascritti sull’immobile che possano ledere il diritto di proprietà oggetto del trasferimento ( es. ipoteche di creditori, decreti ingiuntivi, cause etc… etc.. ).  Il limite oggettivo di questa ispezione è che alcune trascrizioni ( ad esempio i decreti ingiuntivi emessi dal giudice) una volta emessi dall’organo competente impiegano diversi giorni per essere “visibili” con una visura dal notaio.

Questo cosa significa?

Se dovete fare il rogito il 20 ottobre ed esiste un privilegio costituito il 18 o 19, il notaio non vedrà la trascrizione di quell’atto ( perchè sarà visibile il 22 o il 23 ad esempio ), voi pagate la casa, vi fate il vostro trasloco belli belli e…. zak!! vi trovate un’ipoteca sull’immobile a nome del venditore.

Ovviamente non voglio spaventarvi, il caso citato è un’eventualità estrema, ma può succedere. E fidatevi: se ve lo racconto è perchè  è successo.

Tornando a noi, la successiva modifica ha riscritto l’art 66 di cui cito lo stralcio di nostro interesse:

…Nei casi previsti dalla lettera c) del comma 63, eseguite la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, verificata l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto o da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore degli aventi diritto. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.

Questo è il punto fondamentale.

Il notaio non paga il venditore finchè l’immobile non è al 100% trasferito libero da privilegi e qualsiasi trascrizione.

Il massimo della garanzia insomma.

La norma è recentissima e sono ancora pochi i casi in cui è stata applicata. Sorgeranno sicuramente delle criticità:

  • Come viene regolato il possesso dell’immobile finchè il prezzo non viene pagato per intero?
  • Quali saranno i costi aggiuntivi che l’acquirente dovrà sostenere?
  • Come reagiranno i venditori sapendo che non riceveranno il saldo subito ma dopo un lasso di tempo da definire?
  • Come si comporteranno i notai per agevolare le parti? Saranno più celeri nelle trascrizioni?
  • Come ci si comporterà, nel caso in cui il venditore a sua volta deve subito comprare un’altra abitazione ma non dispone fisicamente della liquidità?

Solo l’applicazione di questa norma e la risoluzione di queste dinamiche nella pratica di tutti i giorni daranno una risposta a questi quesiti.

La norma comunque è facoltativa, per chi non fosse interessato si continua a fare tutto come si è sempre fatto….. sulla fiducia! 😉