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Normativa antiriciclaggio, le novità

A seguito dei numerosi contatti ricevuti dopo la pubblicazione di questo video, da parte di colleghi agenti immobiliari, volevo riassumere in questo post le novità e gli obblighi introdotti dalla nuova normativa antiriciclaggio 2017 per quanto riguarda gli agenti immobiliari.

Obblighi per agenti immobiliari nuova normativa antiriciclaggio 2017

Partiamo dai riferimenti normativi, ovvero il Decreto legislativo n 90/2017 che ha introdotto delle modifiche in attuazione della direttiva UE 2015/849 ( sempre puntuali noi in Italia eh?) volto ad aggiornare il precedente D.LGS n 231 del 21/11/2007.

Fino al 4 luglio 2017, infatti, era OBBLIGATORIO tenere il famoso “registro dell’antiriciclaggio” ovvero un registro in cui andavano riportati i dati anagrafici di tutte le parti oggetto di transazioni per un valore superiore ai 15.000 €. Fortunatamente questa incombenza è stata soppressa dalla nuova normativa, riducendo il carico burocratico che gli agenti immobiliari devono sostenere durante il loro operato.

Ma vediamo quali sono gli obblighi contenuti nel D.lgs 90/2017:

  • Adeguata verifica della clientela
  • Archiviazione documentale
  • Segnalazione dell’operazione sospetta
  • Astensione

Come si fa l’adeguata verifica della clientela? ( art 17 e seguenti DLGS 90/2017)

Quando si parla di adeguata verifica della clientela, intendiamo l’identificazione del titolare effettivo dell’operazione. Per titolare effettivo si intende:

La persona fisica o le persone fisiche, diverse dal cliente, nell’interesse della quale o delle quali, in ultima istanza, il rapporto continuativo è instaurato, la prestazione professionale è resa o l’operazione è eseguita. Definizione tratta dall’art.20

Nel caso di società di capitali il titolare effettivo, se non è chiaramente indicato è colui che detiene più del 25% del capitale sociale ( possono essere più d’uno ) o in mancanza di tale quota, è la persona ( o le persone ) che hanno i poteri di amministrazione e direzione della società.  Nel caso in cui oltre al titolare effettivo, ci fossero anche altri soci che detengono una quota di almeno il 25%, l’adeguata verifica va effettuata anche per loro.

Quando va fatta l’adeguata verifica?

1) Quando si instaura un rapporto continuativo o in fase di conferimento dell’incarico per l’esecuzione di una prestazione professionale ( in questa casistica ricade anche l’incarico di locazione sotto i 15.000 € se il rapporto procede per + contratti consecutivi, quindi non si parla dell’effettiva conclusione dell’affare, ma basta anche il semplice conferimento dell’incarico o la proposta di acquisto/locazione.

2) Quando si esegue una prestazione occasionale ( compravendita, locazione, consulenza ) che comporti la movimentazione di un importo pario o superiore a 15.000 €. Nelle locazioni non si fa riferimento al canone annuo, ma al canone dell’intero contratto ( quindi 4 anni nel 4+4 o i 3 anni nel 3+2) questo significa che la corretta identificazione va fatta nella stragrande maggioranza dei casi.

3) Quando c’è il sospetto che l’operazione possa essere riconducibile ad un’azione volta al finanziamento del terrorismo, al riciclaggio del denaro o vi siano dubbi sulla veridicità dei dati ottenuti ai fini dell’identificazione ( in questo caso non ci sono limiti sotto il quale non è obbligatorio fare la segnalazione VA FATTA SEMPRE!!)

In che momento va fatta l’identificazione?

Prima dell’instaurazione del rapporto

Prima del conferimento dell’incarico (in caso di vendita o locazione)

Prima della sottoscrizione della proposta (in caso di vendita o locazione)

Archiviazione documentale

Cosa devo fare materialmente ai fini dell’antiriciclaggio?

Mentre la precedente normativa prevedeva l’obbligo di registrazione (nel registro antiriciclaggio)  dei soggetti con cui si effettuavano delle operazioni, ora questo obbligo non c’è più.

Come recita l’art.31

I soggetti obbligati conservano i documenti, i dati e le informazioni utili a prevenire, individuare o accertare eventuali attività di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo e a consentire lo svolgimento delle analisi effettuate, nell’ambito delle rispettive attribuzioni, dalla UIF o da altra Autorità competente

Per essere in regola con l’attuale normativa, sarà sufficiente conservare la documentazione utilizzata per l’identificazione del cliente (doc. id visura etc etc ) nella pratica che state svolgendo.

Altri obblighi documentali non ci sono, se per vostra praticità volete effettuare una valutazione del cliente in maniera scritta, mediante un apposito modulo con delle domande per determinare il “rischio” dell’operazione, rimane a vostro insindacabile giudizio l’archiviazione anche di quel documento, come la raccolta della firma su una dichiarazione della controparte che accerta l’effettivo titolare di interessi, sollevandovi cosi da ogni responsabilità.

Scarica qui la scheda per il calcolo del rischio –>   

Scarica qui il questionario per l’adeguata verifica –>   

Segnalazione dell’operazione sospetta

Come va fatta la segnalazione secondo la normativa antiriciclaggio?

L’art 35 -e seguenti- del dlgs in questione, ci indica come effettuare la segnalazione di un’operazione sospetta alla pubblica autorità.

Qualora vi sia il sospetto che l’operazione o i fondi per effettuarla siano illeciti, il soggetto obbligato alla segnalazione deve tempestivamente segnalare il fatto alla pubblica autorità, ovvero l’UIF (Ufficio di Indagine Finanziaria)

Qui di seguito potete trovare il link per le segnalazioni ai fini dell’antiriciclaggio

http://uif.bancaditalia.it/adempimenti-operatori/segnalazioni-sos/

E’ bene ricordare che la segnalazione è ANONIMA ed ovviamente non va notificata alle parti dell’operazione sospetta. Mentre in precedenza vi era l’obbligo di interrompere l’operazione fino alla conferma da parte dell’autorità pubblica della bontà della stessa, oggi si è invertito questo procedimento, ovvero: l’operatore a seguito della segnalazione procede con l’operazione finché non interverrà l’organo di controllo ad interrompere ed accertare il reato.

Obbligo di astensione nuova normativa antiriciclaggio 2017:

l’art. 42 sancisce l’obbligo di astenersi dal concludere l’operazione qualora ci si trovi nell’impossibilità oggettiva di effettuare l’adeguata verifica della clientela. E’ possibile che ci si trovi ad applicare questo articolo quando una delle controparti è costituita da una società fiduciaria, trust, società anonime o aventi sede in paesi terzi ad alto rischio.

In questo video trovate conferma di quanto scritto dall’avv. Mammani, consulente legale di Fimaa.

 

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Alessandro Pasqual

Sono un agente immobiliare dal 2009, opero a Verona. Oltre a svolgere il lavoro di intermediario mi occupo anche di comunicazione online. Credo che divulgare le informazioni in ambito immobiliare aiuti, in primis, chi mi legge e chi necessita di una risposta, ed in secondo luogo aumenta la mia conoscenza sul vasto mondo del real estate.

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Ciao navigatore!! Ti stai informando per vendere casa??

Allora potrebbe servirti un fac-simile di un preliminare di vendita!!!

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