La Locazione Per i locatori

Come affittare casa – Guida pratica all’uso

Sul web brulicano articoli che raccontano i “trucchi” o le “regole” per affittare una casa senza sorprese, o addirittura senza agenzia immobiliare. Certo, per affittare casa non ti serve un’agenzia immobiliare, puoi benissimo fare anche da solo, ma se stai leggendo questo articolo, probabilmente non sei così tanto sicuro…

Veniamo a noi:

Come si fa ad affittare casa?

questo articolo è suddiviso in 3 parti:

  1. L’immobile da affittare
  2. La selezione dell’inquilino
  3. Il contratto di locazione

Vediamo la prima fase, ovvero la preparazione della documentazione per la locazione.

L’immobile da affittare

In questa parte troverai l’elenco di tutti quegli accorgimenti che ti torneranno utili se vuoi affittare una casa in serenità:

  • Conformità impiantistica: per affittare un immobile dovrai necessariamente avere il certificato di conformità dell’impianto elettrico ( parliamo di salvavita, messa a terra, etc…) rilasciato da un elettricista abilitato, conformità impianto  idraulico ( prese di aerazione in caso di impianti a gas e valvole di sicurezza in cucina e nell’impianto idrico ) e libretto dell’impianto termico verificato, questo significa che l’immobile deve avere un libretto d’impianto dove vengano considerate tutte le fonti termiche ( stufe, caminetti, aria condizionata, caldaie, pannelli solari, boiler etc etc ) e che tutte le manutenzioni siano state effettuate prima di consegnare l’immobile al conduttore
  • Buono stato dell’immobile: secondo l’art. 1575 del codice civile  il locatore ha l’obbligo di “consegnare l’immobile in buono stato” quindi, è necessario verificare che non ci siano malfunzionamenti e danneggiamenti alla casa. Inoltre, se si desidera che l’appartamento venga riconsegnato al termine della locazione tinteggiato e pulito, è necessario consegnarlo in questo stato all’inizio della locazione
  • Diritto di poter disporre del bene: molti lo danno per scontato, ma in realtà non sempre si detiene il diritto di poter locare un immobile. Se l’immobile è pignorato, ad esempio, non è possibile disporre del bene. Se qualcun’altro detiene l’usufrutto della casa non si può affittare senza il suo benestare.  lo stesso vale se hai un diritto di abitazione, e nemmeno se la casa ti è stata assegnata da un giudice a seguito di una separazione, come “casa coniugale” ( ad uso esclusivo del coniuge/figli).  Quindi bisogna accertare il diritto di poter stipulare un contratto di locazione, prima di firmare un contratto.
  • Attestato di Prestazione Energetica (APE): dal 2013 è obbligatorio che in ogni trasferimento immobiliare – anche la locazione – debba esserci la certificazione della classe energetica redatta da un termotecnico abilitato. Questo obbligo vige anche nel momento della “promozione” dell’immobile, ovvero quando lo si mette in pubblicità, anche solo nei cartelli per strada.
  • Spese accessorie/condominiali: è bene avere un’idea precisa di quelle che sono (se ci sono) le spese condominiali dell’unità immobiliare locata. L’amministratore di condominio potrà darti un’idea delle spese che rimarranno in capo alla proprietà e quelle che invece saranno di competenza dell’inquilino.

La selezione dell’inquilino

Di seguito alcuni suggerimenti e le domande, per verificare l’affidabilità di un conduttore e selezionare il tuo inquilino adatto.

  • Esigenze: prima di tutto è meglio mettere in chiaro cosa si offre e cosa si cerca; La maggior parte delle persone alla ricerca di una casa non sanno cosa vogliono o di cosa hanno bisogno. E’ bene indagare sui bisogni dei potenziali inquilini, abitudini, numero dei membri della famiglia, desideri etc. Inutile mostrare un monolocale ad una coppia con un figlio in arrivo.
  • Congruenza: le domande che fate devono avere un filo logico che va rispettato, non parlo di fare un interrogatorio, ma di verificare che le risposte siano congruenti con la “storia” che vi stanno raccontando. Sapere perchè un inquilino cambia casa è un punto di partenza. C’è una motivazione concreta o è stato cacciato di casa? Il posto di lavoro che ha detto di frequentare, esiste? Qua bisogna diventare dei segugi.
  • Solvibilità: Buste paga, dichiarazione dei redditi, traccia dei pagamenti degli affitti precedenti, estratti conto vanno sempre bene. Bisogna però verificare se il ruolo occupato dal nostro interlocutore all’interno dell’azienda è stabile oppure occasionale (oltre a verificare se l’azienda per cui lavora è in salute ) non te ne fai niente di un dipendente di banca se la banca in questione ha annunciato tagli per 5000 esuberi, o di un dipendente a tempo indeterminato di una società in fallimento.
  • Abitudini: questo aspetto è il più difficile da valutare; Come un inquilino terrà la casa è sempre un’incognita… qui bisogna essere dei fini osservatori, abbigliamento, dettagli, affermazioni posso essere indicative dell’indole di una persona. Attenzione però non sempre l’abito fa il monaco: spesso ho visto “direttori di banca” vivere la casa in maniera poco decorosa.
  • Rapporto rata/reddito: se chi si propone di prendere la vostra casa in affitto ha un’entrata di 1000 € al mese, non significa che possa sostenere un affitto di 800 € (anzi, non ci riuscirebbe mai!!) bisogna valutare se ha figli o parenti a carico, finanziamenti, i costi i diretti di gestione dell’immobile (bollette e costi vari) ed infine… bisogna pure vivere!! quindi fate i conti in tasca al vostro interlocutore!!

Il contratto di locazione

Una volta che l’immobile è apposto, trovato il vostro conduttore ideale, non rimane altro che firmare il contratto no?? SBAGLIATO!! Prima è necessario verificare le esigenze delle parti e studiare il contratto che meglio le soddisfi.

  • Necessità del conduttore:Innanzitutto è bene accertarsi delle necessità del conduttore, quanto rimarrà nella casa? Ha delle esigenze di natura transitoria? Cerca una locazione per lunghi periodi? Se l’inquilino ha un contratto di lavoro di 6 mesi e sa già che poi verrà trasferito, è inutile proporre un contratto 3+2 o 4+4, ma sarà meglio un contratto di tipo transitorio.
  • Il contratto: Non tutti i contratti sono uguali, alcuni danno determinati vantaggi, altri danno delle agevolazioni fiscali che ti possono tornare utili. Posso fare il 3+2? Posso fare la cedolare secca? Conviene? Non mi conviene? Non si fanno contratti a casaccio. Il contratto maggiormente utilizzato ( per le agevolazioni fiscali ) è il concordato abitativo, ma non sempre si può fare.
  • Normativa: in origine c’era la legge 392/78  poi la 431/89  (famoso equo-canone) Oggi?Hai verificato la normativa attuale? Sei in linea con ciò che il legislatore ti richiede?

Pesavi fosse facile eh?

In questo articolo hai trovati alcuni degli spunti che utilizzo quotidianamente nel mio lavoro, se ti serve approfondire la normativa relativa al concordato abitativo ( a Verona ) in questo articolo trovi tutte le istruzioni.

Se invece hai rinunciato all’idea di concludere una locazione per conto tuo e pensi che il mio contributo ti possa essere utile, in questa pagina potrai trovare i miei contatti e altri contenuti interessati.

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Alessandro Pasqual

Sono un agente immobiliare dal 2009, opero a Verona. Oltre a svolgere il lavoro di intermediario mi occupo anche di comunicazione online. Credo che divulgare le informazioni in ambito immobiliare aiuti, in primis, chi mi legge e chi necessita di una risposta, ed in secondo luogo aumenta la mia conoscenza sul vasto mondo del real estate.

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Ciao navigatore!! Ti stai informando per vendere casa??

Allora potrebbe servirti un fac-simile di un preliminare di vendita!!!

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