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Contratto transitorio, cosa sapere. Modello word scaricabile

Hai un appartamento che usi solo pochi mesi l’anno e vorresti locarlo per i mesi di inutilizzo? Allora dovresti pensare ad una locazione di natura transitoria!!

In questo articolo troverai tutte le informazioni per fare correttamente questo contratto nel comune di Verona, secondo gli accordi territoriali aggiornati.

Se ti serve solo il modello scaricabile in word del contratto transitorio, vai alla fine dell’articolo e scaricalo gratis!

Iniziamo dalle basi.

La legge che prevede una deroga sulla durata delle locazioni rispetto al classico 4 anni +4 è la L. 431/98 dove, all’art. 5, sancisce la volontà del legislatore di normare le locazione di breve durata, lasciando ai provvedimenti successivi l’onere di regolale le caratteristiche di questi contratti.

Il contratto di locazione transitorio ha per natura una caratteristica fondamentale, ESSENZIALE per la sua stipula:

LA TRANSITORIETA’ DELL’ESIGENZA ABITATIVA PER UNA DELLE 2 PARTI DEL CONTRATTO

Come recita infatti il primo comma dell’art. 2 del DM 16/01/2017 a conferma di quanto già specificato nel DM 30/12/02 :

... Tali  contratti  sono  stipulati   per
soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori  per
fattispecie - con  particolare  riferimento  a  quelle  derivanti  da
mobilita' lavorativa e  connesse  allo  studio,  all'apprendistato  e
formazione  professionale,  all'aggiornamento  ed  alla  ricerca   di
soluzioni  occupazionali  -  da  individuarsi  nella   contrattazione
territoriale tra le organizzazioni della proprieta'  edilizia  e  dei
conduttori maggiormente rappresentative.

Nello stesso articolo, al secondo comma, troviamo poi la riduzione dei requisiti dal punto di vista territoriale,  che riducono a 10.000 il numero di abitanti minimi in cui ricomprendere i comuni dove poter stipulare contratti di natura transitoria ( prima dovevano essere quelli ad alta tensione abitativa – oltre 50.000 ab – )

Come indicato dalle ultime righe del comma 1 art 2 sopracitato, i dettagli delle modalità di stipula dei contratti di locazione ad uso transitorio, vengono lasciati decidere tramite degli accordi territoriali nei comuni dove sono presenti gli immobili, ovvero dei documenti in cui le associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini concordano delle regole comuni per la stipula di questi contratti.

L’accordo territoriale del comune di Verona, prevede queste specifiche motivazioni per la transitorietà dell’esigenza abitativa:

Per il locatore:

Quando il locatore ha l’esigenza di adibire, entro 18 mesi, l’immobile ad abitazione
propria o dei figli o dei genitori per uno dei seguenti motivi:
– trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
– matrimonio dei figli;
– rientro dall’estero;
– destinazione dell’abitazione ad abitazione propria o dei figli per ragioni di studio
esclusivamente per immobili ubicati in luogo diverso da quello di residenza del locatore;
– destinazione dell’immobile ad abitazione propria, dei figli o dei genitori in seguito alla
cessazione del rapporto di lavoro già nota al momento della stipula della locazione, che
comporti il rilascio dell’alloggio di servizio.
– qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo a data
prefissata ed espressamente indicata nel contratto.

Per il conduttore:

– contratto di lavoro a termine o a tempo determinato in un comune diverso da quello di
residenza;
– previsione di trasferimento per ragioni di lavoro;
– trasferimento temporaneo dalla sede di lavoro;
– necessità di cura o assistenza a familiari in un comune diverso da quello di residenza e
non confinante con lo stesso;
– acquisto di una abitazione che si renda disponibile entro 18 mesi;
– ristrutturazione od esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile la
casa di abitazione del conduttore;
– campagna elettorale.
– qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certo,
data prefissata ed espressamente indicato in contratto.

E’ sufficiente che una solo delle parti del contratto abbia una di queste motivazioni per poter rientrare nella categoria dei contratti transitori.

Vediamo le altre caratteristiche di questo contratto.

DURATA:

Il comma 1 dell’art. 2  DM 30 Dicembre 2002 sancisce che il contratto di natura transitoria debba obbligatoriamente avere una durata che può variare da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi.

A differenzi di quello che pensano in molti, il contratto di natura transitoria non è rinnovabile oltre la sua durata massima (18 mesi appunto).

CANONE:

Il canone di locazione non è libero ma viene stabilito in base ai parametri indicati nell’accordo territoriale del comune di appartenenza. Essendo obbligatoria la VIDIMAZIONE del contratto da parte dei sindacati, ANCHE per i contratti di natura transitoria, è bene farsi fare il conteggio, prima di porre l’immobile sul mercato.

RECESSO DA PARTE DEL CONDUTTORE:

Qui la questione è molto delicata, in quanto la disciplina che regola il recesso anticipato nei contratti di locazioni “ordinari” fa fede alla L 431/89 che prevede i per “gravi motivi” 6 mesi di preavviso.

Essendo però i contratti di natura transitoria, di durata variabile, è impensabile prevedere un preavviso con delle tempistiche tali…. è per questo che la normativa non specifica nessuna tempistica da utilizzare, ma lascia alle parti, libertà di pattuizione sulla durata del preavviso per il recesso anticipato.

Infatti all’art. 10 del modello da utilizzare per stipulare i contratti di natura transitoria, il legislatore ha lasciato uno spazio da compilare per indicare la durata del preavviso.

Due considerazioni però è doveroso fare:

  • Se il contratto è di natura transitoria, QUINDI giustificato da una reale esigenza temporanea, tecnicamente non dovrebbe esserci la necessità di risolverlo anticipatamente… ma sapendo che gli imprevisti possono accadere, è sempre meglio specificare una clausola per il recesso ( suggerisco 1-3 mesi in base alla lunghezza del contratto )
  • Nel caso in cui il contratto di locazione transitoria sia IMPROPRIO,  ovvero non contenga delle vere clausole di transitorietà specificate al suo interno, la giurisprudenza ci dice che quel contratto è riconducibile alla disciplina del canone libero ( ovvero il 4+4 ) dove sono previsti i 6 mesi per il recesso anticipato, con i famosi “gravi motivi”. Quindi attenzione a fare contratti transitori a cuor leggero…

DEPOSITO CAUZIONALE:

Nel modello del contratto previsto dalla legge, viene lasciata alle parti la possibilità di quantificare un deposito cauzionale adeguato, che può essere prestato anche mediante fideiussione bancaria/assicurativa. L’importo del deposito, come per le locazioni “ordinarie” non può superare le 3 mensilità del canone. Il deposito deve essere fruttifero ( produttivo perciò di interessi legali ).

Questi sono gli aspetti principali del contratto di locazione transitorio. Se hai qualche domanda che non hanno trovato risposta in questo articolo, lascia un commento e ti risponderò subito!!

 

SCARICA IL MODELLO DEL CONTRATTO TRANSITORIO PER IL COMUNE DI VERONA

 

SCARICA L’ACCORDO TERRITORIALE VALIDO PER IL COMUNE DI VERONA

 

 

 

Se arrivi a leggere anche questa frase qui vuol dire che ti interessano proprio le locazioni!! 😉

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Alessandro Pasqual

Sono un agente immobiliare dal 2009, opero a Verona. Oltre a svolgere il lavoro di intermediario mi occupo anche di comunicazione online. Credo che divulgare le informazioni in ambito immobiliare aiuti, in primis, chi mi legge e chi necessita di una risposta, ed in secondo luogo aumenta la mia conoscenza sul vasto mondo del real estate.

Commenti

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  • Buongiormo,
    Sto per stipulare un contratto transitorio a canone libero in un piccolo comune in provincia di genova.
    Prima domanda:qui ho letto che non è possibile farlo a canone libero,in altri siti si..
    Motivi di transitorieta:l eventiale inquilino possiede attivita commerciali in un altro comune, e valuta prossima apertura in quello dove è sita la casa, volendo studiare comodamente la zona, è sufficiente una sua dichiarazione in tal senso?
    Inoltre.. Se dopo un mese non si dovesse trovare bene, mettendo un mese di anticipo di recesso, io mi troverei ad aver locato la casa solo per due mesi anziche 18?quali sono le mie tutele in tal senso? Le tasse invece le pagherei su un contratto registrato di 18 mesi invece..
    Puoi darmi una mano?

    • Buongiorno Carlotta, come definito dall’art. 2 del DM 16 gennaio 2017 “I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria
      relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento, sono definiti dalle parti all’interno dei valori minimi massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee, come individuate dall’art. 1.” quindi il canone deve rispettare i parametri dell’accordo territoriale. Nel caso il suo comune non preveda l’accordo territoriale, le consiglio di rivolgersi ad una qualsiasi sigla sindacale del comune più vicino che lo possieda ( i sindacati dei proprietari di solito sono A.P.E e U.P.P.I ma in ogni comune ci possono essere anche + di 2 associazioni).

      in merito all’esigenza di transitorietà del conduttore, può andare bene l’esigenza lavorativa purchè sia adeguatamente documentata ( si faccia sempre assistere dal sindacato anche per questa cosa.

      non è obbligata a fare un contratto di 18 mesi per forza può farne uno di durata inferiore se l’inquilino manifesta tale volontà. detto questo, se il conduttore dovesse recedere prima della normale decorrenza, lei può risolvere il contratto comunicandolo in agenzia delle entrate, senza dover cosi pagare le imposte sui redditi non percepiti.

      purtroppo non ci sono molte tutele nei suoi confronti in questo caso, le suggerisco di comprendere bene le esigenze del conduttore e valutare le condizioni della locazione!