Il titolo del quadro:

Bottega di marinus van reymerswaele, due esattori delle tasse, 1540-50 ca.

Il comune ti chiede il cambio d’uso per un’agenzia immobiliare?

In questo articolo voglio parlarti di un provvedimento che il comune di Verona ha intrapreso contro i proprietari dei muri di negozi locati ad agenzie immobiliari.

In realtà credo riguardi anche tutti i locatori che hanno locato un immobile commerciale ad un’attività che proprio proprio commerciale non è, ma ovviamente ti parlo del mio ambito e non di quello che non ho potuto verificare…

Era una mattina qualsiasi del mese di Aprile 2018. Squilla il telefono, è un mio collega.

Io: Ciao Artemistocle!  -nome di fantasia (ndr)- come va?

A: Ciao Alessandro! Tutto bene grazie… volevo chiederti una cosa;

Io: Certo! Dimmi pure…

A: Al proprietario dei muri del negozio dove sono in affitto è arrivata una strana lettera dal comune… gli chiedono di cambiare la destinazione d’uso del negozio da “commerciale” a “direzionale” perché dicono che la mia attività non è relativa al settore del commercio… ne sai qualcosa?

Io: …

Io: …

Io: MA STIAMO SCHERZANDO??

Io: Hai una copia della comunicazione?

A: Certo!

Io: Vediamoci che voglio capire cosa vi contestano

Alcuni giorni dopo, riusciamo ad organizzarci per un caffè, dove Artemistocle mi mostra il testo della missiva recapitata alla proprietà e per copia conoscenza anche a lui.

La lettera, inviata a mezzo raccomandata, è una contestazione da parte del comune dell’errato utilizzo da parte del proprietario dell’immobile rispetto il classamento dello stesso.

L’oggetto della comunicazione è

“Richiesta presentazione atti di aggiornamento ai sensi del Decreto ministero della finanza 19/04/97 n 701 e comunicazione dei dati catastali fabbricato”

Il perché di questa comunicazione è chiarito nelle righe successive dove il comune specifica che tra i suoi “obiettivi programmatici” c’è il “perseguimento di una equità fiscale sempre più diffusa ed estesa”

La contestazione è fatta ai sensi dell’art. 1  comma 336 L 30/12/04 n 311, per la quale l’amministrazione riscontra

“la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie”

Vi riporto il comma citato nella raccomandata:

I comuni, constatata la presenza di immobili  di  proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di  fatto  non  piu’  coerenti  con  i  classamenti   catastali   per intervenute variazioni edilizie, richiedono ai  titolari  di  diritti reali sulle unita’ immobiliari interessate la presentazione  di  atti di aggiornamento redatti ai sensi del regolamento di cui  al  decreto del Ministro delle finanze 19 aprile  1994,  n.  701.  La  richiesta, contenente gli elementi constatati, tra i quali,  qualora  accertata, la  data  cui  riferire  la  mancata  presentazione  della   denuncia catastale, e’ notificata ai soggetti interessati  e  comunicata,  con gli estremi di notificazione, agli  uffici  provinciali  dell’Agenzia del territorio.  Se  i  soggetti  interessati  non  ottemperano  alla richiesta  entro  novanta  giorni  dalla  notificazione,  gli  uffici provinciali dell’Agenzia  del  territorio  provvedono,  con  oneri  a carico dell’interessato, alla iscrizione in catasto dell’immobile non accatastato  ovvero  alla  verifica  del  classamento  delle   unita’ immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa rendita. Si applicano le sanzioni previste per le violazioni dell’articolo 28 del regio decreto-legge  13  aprile  1939,  n.  652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni.

La richiesta che viene fatta è quella della “presentazione degli atti di aggiornamento redatti ai sensi del regolamento di cui al decreto del ministero della finanza 19/4/94 n. 701″

Alla notifica di questo atto, emesso su carta intestata del comune di Verona a nome dell’ Ufficio Tributi accertamento e riscossioni, la proprietà ed il mio collega si sono recati presso l’ufficio indicato, chiedendo lumi di questo cambio di rotta preso dall’amministrazione della nostra bella città.

Come mai in tutti questi anni è sempre andato bene che un’agenzia immobiliare occupasse un negozio, ed oggi improvvisamente no??

Ufficiosamente il funzionario ha dichiarato che questa iniziativa è nata dallo spropositato utilizzo improprio che molti studi ( legali, professionali, tecnici, associati e a volte medici ) fanno di alcune abitazioni, destinate ad uffici anche se di classe “residenziale”.

Una battaglia sacrosanta aggiungo io!

Che in un appartamento ci sia un ufficio è un utilizzo improprio che il locatore fa per ovvi motivi di risparmio fiscale ( la rendita catastale di un appartamento è nettamente inferiore a quella di un ufficio ) ma che si contesti l’utilizzo di un negozio su strada COMMERCIALE per cui se ne fa un utilizzo NON ABITATIVO ma nel settore TERZIARIO per l’erogazione di SERVIZI, mi sembra una forzatura bella e buona!!

Che poi, se viene contestata l’attività di agenzia immobiliare allora dovremmo andare a controllare anche tutte le agenzie di lavoro, le assicurazioni, le agenzie viaggi e tutte quelle attività che non svolgono una vendita diretta di un bene consumabile?

Le domande che mi pongo sono:

• Perchè dovrebbe esserci incompatibilità nell’esercizio di un’attività di servizi ed una locazione di un locale commerciale?
• Perché se fino a ieri non era un problema oggi lo è, pur non essendo intervenuta nessuna norma specifica?
• Sono sufficienti le ragioni riportate nel comma 336 dell’ art. 1 L 30/12/04 n 311 per intimare un cambio d’uso al locatore?
• E’ giusto intervenire su dei contratti già in essere modificando di punto in bianco le condizioni economiche dei proprietari?

Gli svantaggi di questa operazione sono molteplici:

1 Il locatore dovrà pagare gli oneri per il CUF ( cambio d’uso funzionale/ senza opere ) e si ritroverà una rendita catastale, nella maggior parte dei casi, notevolmente aumentata. ( a Verona la rendita catastale degli uffici è solitamente più alta di un negozio di pari superficie )

2 Cambiando la destinazione d’uso il locatore, nel caso in cui si liberasse l’immobile, vedrebbe la platea di potenziali inquilini sensibilmente ridotta. Poche sono infatti le attività che necessitano di uffici vetrinati al piano terra ( che notoriamente hanno dei canoni più elevati rispetto ad un ufficio ai piani superiori senza vetrine )

3 Cambiando il conto economico del locatore, che si ritroverà a dover pagare più imposte fisse sulla proprietà, il canone di locazione attualmente percepito risulterà inadeguato, con la possibilità di un aumento generalizzato degli affitti.

4 certi locali commerciali storici ( magari vincolati ) non hanno le caratteristiche tecniche per essere considerati con la normativa attuale dei locali commerciali, quindi una volta passati ad uffici la proprietà potrebbe ritrovarsi nell’impossibilità di effettuare il processo inverso e di riportarlo a negozio.

Ad oggi sembra che l’unica via alternativa al ricorso amministrativo sia quella di procedere alla variazione della destinazione urbanistica, oppure (purtroppo per i miei colleghi) cambiare conduttore.

Questo provvedimento nasce con un fine nobile, quello di contrastare l’uso improprio degli immobili, ma non si sta forse esagerando?

Se avete ricevuto anche voi questa comunicazione fatemi sapere se ci sono stati dei risvolti particolari!

Se hai bisogno di aiuto per fare un contratto di locazione, contattami!!