La Locazione Per gli inquilini Per i locatori

Com’è il mercato degli affitti a Verona?

In questo articolo voglio illustrare la situazione del mercato relativo alle locazioni immobiliari residenziali nel centro di Verona. E dare un’idea agli utenti di quanto possa valere un immobile dato in affitto nel capoluogo Scaligero.

Nel 2017 sono state registrate  1.348.161 locazioni abitative

fonte:OMI

La nostra città ha una situazione molto particolare per quanto riguarda il mercato degli affitti:

– è una città turistica

– è una città universitaria

– è un’importante polo medico

– è un nodo logistico strategico per il nordest

– ha una fiera molto attiva con degli eventi che richiamano molto interesse ( anche internazionale )

Questo mix di caratteristiche ha determinato un mercato dov’è presente una forte esigenza abitativa, in cui molte aziende hanno sede e di conseguenza anche il loro dipendenti e collaboratori. La forte vocazione turistica ha, inoltre, causato uno sviluppo eccezionale ( negli ultimi 3/4anni ) di strutture ricettive/Extralberghiere, per soddisfare le numerose presenze di turisti, viaggiatori e visitatori della nostra bella città che, fra provincia e lago, possono contare su un bacino di oltre 15 milioni di presenze l’anno ( fonte ANSA )

È proprio quest’ondata di strutture per l’ospitalità turistica che ha generato un scarsità di offerta sul mercato immobiliare scaligero che si ripercuote sulla domanda di abitazioni in maniera pesante.

La recente ( e passata dicono ) crisi economica degli anni scorsi, ha costretto molte persone a dover sviluppare nuovi progetti imprenditoriali che potessero sfruttare le enormi potenzialità della nostra bella città. In tanti si sono addentrati nel mondo delle locazioni turistiche e a breve termine, grazie a piattaforme web che aiutano a reperire clienti ( airB&B, booking.com, etc ) gli introiti derivanti dalla gestione di un immobile possono essere tali da garantire una degna retribuzione a fronte di un vero e proprio LAVORO che tiene impegnati i gestori di queste strutture.

Da semplice sistema per reinventarsi, una volta capito lo schema, molte persone che magari affittavano la stanza del figlio che ora è vuota, vogliono sviluppare il modello di business in maniera imprenditoriale, per aumentare gli introiti e soddisfare la richiesta che fortunatamente non manca mai.

Ad Agosto 2018 sono presenti sulla piattaforma airB&B 3516 alloggi (+75,80 rispetto 08/2016) di cui 2436 in città gli altri in provincia di Verona.

Non potendo comprare gli immobili in centro città per adibirli poi a b&b o locazioni turistiche, molti ( agevolati dalla carenza normativa in materia )  affittano qualsiasi tipo di soluzione abitativa per convertila a struttura ricettiva, determinando cosi una brusca diminuzione della proposta immobiliare sul mercato ed un conseguente aumento dei prezzi. I locatori inoltre, ingolositi spesso da offerte leggermente più alte rispetto ai precedenti canoni di locazione percepiti, acconsentono a questo tipo di utilizzo, generando un circolo vizioso in cui a rimetterci sono gli ignari conduttori.

Ma veniamo a qualche valore, per individuare quanto vale un appartamento in affitto in centro a Verona:

In centro città (centro storico, borgo trento, veronetta, valverde, tribunale cittadella, porta palio e san zeno )

  • bilocale inteso come soggiorno con angolo cottura camera e bagno oscilla tra i 500 € e i 750 € al mese ( in base alle dimensioni, finiture e dotazioni ) generalmente questo tipo di immobile si trova sempre completo di arredo ed in alcuni casi anche di corredo ( piatti, stoviglie etc )
  • trilocale ( appartamento con 2 camere da letto ) qui iniziamo a trovare i primi appartamenti liberi da mobili o dotati solo di cucina, e l’intervallo di prezzo per questo tipo di unità oscilla dai 700 ai 1200 € al mese
  • quadrilocale o superiore: qui si inizia a parlare di appartamenti con 3 camere da letto un mercato che è stato razziato dalle locazioni di tipo turistico ( 3 camere da letto infatti è la soluzione ideale per un b&B) per questo sul mercato sono rimasti solo appartamenti molto grandi (150/200 o + mq) o prestigiosi, con canoni molto elevati. In questo caso si oscilla dai 1200 ai 2500 € al mese per i “pezzi” più pregiati, ma non è raro trovare degli immobili che arrivino anche ai 3500 € al mese ( valore massimo – a mio parere – assorbibile dall’attuale mercato ).

Un’occhio di riguardo lo dobbiamo dare anche al mercato  dei monolocali e delle stanze in affitto, anche se soluzioni che hanno un mercato a parte rispetto a quello delle locazioni “normali”. I primi infatti sono molto rari, e quasi sempre vengono affittati in tempistiche molto rapide con dei valori che vanno dai 400 ai 500 € al mese. Le seconde invece sono un abito dominato dagli studenti universitari ( mercato prevalente quello della zona Veronetta/universita ) in cui possiamo trovare valori che vanno dai 200 ai 280 € al mese per il posto letto in camera doppia ( quindi condivisa da un altro inquilino ) ai 300/380 per la stanza singola. Spesso questi canoni includono anche le spese di conduzione ( luce,acqua  e gas ) per una gestione più agevole del locatore.

In merito alle tempistiche è bene evidenziare che il rapporto fra i richiedenti di alloggi in affitto e la disponibilità di appartamenti è molto sproporzionata in favore di questi ultimi, perciò un locatore può permettersi oggi il lusso di poter scegliere fra una ampia lista di candidati, il conduttore che più soddisfi le sue esigenze, e di trovare un inquilino in breve tempo, ovvero poche settimane per gli appartamenti più piccoli e 2/3 mesi per quelli più grandi o con caratteristiche particolari-

Vi riporto questa esperienza vissuta sulla mia pelle di recente.

Pubblico un bilocale in zona centrale la domenica sera alle ore 22:30 circa. Il lunedi mattina fino alle 12:30 in cui ho deciso di rimuovere l’annuncio dal web, ho ricevuto 53 richieste di contatto per l’unità abitativa. A seguito di una “scrematura” iniziale, dopo aver fissato i sopralluoghi è stato trovato un interlocutore nel giro di pochi giorni.

 

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Alessandro Pasqual

Sono un agente immobiliare dal 2009, opero a Verona. Oltre a svolgere il lavoro di intermediario mi occupo anche di comunicazione online. Credo che divulgare le informazioni in ambito immobiliare aiuti, in primis, chi mi legge e chi necessita di una risposta, ed in secondo luogo aumenta la mia conoscenza sul vasto mondo del real estate.

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