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Preliminare trascritto o registrato? Differenze

Qual’è la differenza tra preliminare trascritto o registrato?

In questo articolo vedremo le differenze tra la trascrizione e la registrazione di un preliminare di compravendita, come si fa ma sopratutto perchè si fa.

Partiamo da un presupposto.

In una trattativa di compravendita immobiliare la parte debole del contratto è sempre l’acquirente. Quest’ultimo infatti, ha una sola obbligazione in capo fino al trasferimento della proprietà, ovvero quella di versare determinate somme di denaro entro i termini stabiliti.

A fronte di questa obbligazione, l’unica sua tutela e garanzia è il contratto preliminare di compravendita.

Ma cosa succede se questo contratto non è fatto nella maniera corretta?

Purtroppo c’è il rischio di perdere gli acconti versati e anche la possibilità di acquistare l’immobile.

La cronaca nazionale è piena di casi in cui sedicenti proprietari di immobili promettono in vendita beni (su cui magari non hanno alcun diritto) incassando caparre a destra e a manca, per poi scappare con il bottino appena le acque si agitano troppo….

Ma veniamo al tema dell’articolo: la differenza tra preliminare registrato o trascritto.

Innanzitutto è bene specificare cosa significa:

Preliminare di compravendita registrato in agenzia delle entrate

Posto che la registrazione del preliminare è obbligatoria entro 20 giorni dalla sottoscrizione del contratto, questa procedura si effettua in agenzia delle entrate e ha lo scopo di dare una data certa alla scrittura oltre a riscuotere le imposte previste dalla legge. Qual’è lo scopo di questa procedura?

Immaginiamo di avere a che fare con un venditore disonesto, uno di quelli che promette di vendere uno stesso bene a più persone allo scopo di incassare più caparre e poi darsela a gambe levate. Nel caso di contratti stipulati con più acquirenti vige la regola della priorità temporale,  ovvero colui che dimostra di aver stipulato per primo il contratto ha la meglio rispetto ai successivi aventi diritto. Per questo motivo la registrazione in agenzia delle entrate consente di dimostrare in maniera certa, in caso di contenzioso, chi per prima ha stipulato il contratto preliminare.

Haimè questa procedura però non ti tutela nel caso in cui, successivamente al preliminare, il venditore dovesse subire delle azioni che determinano delle trascrizioni di ipoteche o privilegi sull’immobile.  In questo caso, le trascrizioni pregiudizievoli hanno una priorità nei confronti dell’acquirente che ha stipulato un contratto preliminare sottoforma di scrittura privata.

Infatti la registrazione del preliminare di compravendita non garantisce l’opponibilità del contratto nei confronti di terzi che possano vantare diritti, ma solo una certezza relativa alla data di stipula.

Preliminare di compravendita trascritto in conservatoria

In tutta Italia (ad eccezione del Trentino Alto Adige) la conservatoria dei registri immobiliari raccoglie tutte le vicende di un soggetto relative ai beni immobili e mobili registrati, garantendo di fatto l’archiviazione di dati che determinano, secondo l’art.  2650 del codice civile, il principio della continuità  per il quale sugli atti soggetti a trascrizione, non producono effetto le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente, laddove l’atto non anteriore d’acquisto non sia stato trascritto.

La trascrizione di un preliminare in questo registro è il modo più corretto per vedere tutelati i propri interessi perchè fornisce la più importante forma di pubblicità legale garantendo l’opponibilità nei confronti di terzi degli atti trascritti… il cosiddetto effetto prenotativo.

Principale effetto della trascrizione è quindi, quello di risolvere i “conflitti tra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa” (Cass. n. 6152/1996).

L’art. 2644 c.c. provvede a fissare il principio fondamentale della priorità della trascrizione, in base al quale chi trascrive per primo l’atto ha la preferenza rispetto ai diritti degli altri aventi causa (laddove tali diritti siano incompatibili): una volta eseguita la trascrizione, infatti, contro colui che ha trascritto non può avere più effetto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, indipendentemente dal fatto che l’acquisto risalga a data anteriore.

E’ importante sapere che gli effetti della trascrizione di un preliminare “scadono” dopo 3 anni, quindi in caso di controversie (che in Italia si sa, possono essere mooolto lunghe) è bene rinnovare questo diritto per non vedere lesi i propri interessi.

Altro vantaggio “indiretto” della trascrizione del preliminare è che di solito ci si rivolge ad un notaio per effettuare il contratto ed i relativi adempimenti…. in questo caso, il pubblico ufficiale per stipulare, effettuerà tutte le verifiche come in una normale compravendita, garantendo un grado superiore di veridicità delle dichiarazioni che solitamente non vengono controllate in caso di preliminare stipulato fra privati.

Hai bisogno di informazioni relative al preliminare di compravendita? Se non vuoi rivolgerti ad un notaio, in questo articolo trovi alcuni aspetti fondamentali relativi a questo contratto.

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Alessandro Pasqual

Sono un agente immobiliare dal 2009, opero a Verona. Oltre a svolgere il lavoro di intermediario mi occupo anche di comunicazione online. Credo che divulgare le informazioni in ambito immobiliare aiuti, in primis, chi mi legge e chi necessita di una risposta, ed in secondo luogo aumenta la mia conoscenza sul vasto mondo del real estate.

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Ciao navigatore!! Ti stai informando per vendere casa??

Allora potrebbe servirti un fac-simile di un preliminare di vendita!!!

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