Report e Analisi

Andamento del mercato 2020 previsioni e proiezioni dopo il coronavirus

++ aggiornamento 27/4/2020 Nomisma ha tolto lo scenario soft. In questo articolo trovi il nuovo report++

Mio nonno diceva sempre:

Anno bisesto, anno FUNESTO!

mai più di oggi vorrei che questo detto popolare fosse solo una diceria senza senso…

Il colpo di grazia all’economia già in difficoltà del nostro bel Paese, è Stato inflitto proprio nel mese che identifica questo proverbio, l’unico mese in cui si può aggiungere un giorno… Febbraio del 2020 anno, appunto, bisestile.

Il blocco causato da questo nemico invisibile COVID – 19 ( al netto di tutte le polemiche su dove, come e da chi arriva) sta avendo ed avrà delle ripercussioni molto rilevanti non solo per la nostra economia ma, per l’economia mondiale.  Le conseguenze dello stop del motore cinese si erano già sentite per le imprese occidentali, ma ora il problema è in casa.

Tutto fermo fino a nuovo ordine.

Cosa dobbiamo aspettarci  dai prossimi mesi  (anni?)

Le previsioni economiche sono un po’ come il meteo, puoi analizzare i dati ed avere uno storico ma la loro attendibilità diminuisce proporzionalmente al dilatarsi dell’intervallo temporale su cui si vuole fare la previsione.

Oggi ti presenterò un’analisi redatta dall’osservatorio immobiliare Nomisma, (scaricabile a fine articolo) che ci presenta dei dati previsionali per i prossimi 2 anni, con due scenari:

Il primo “soft

Il secondo “hard

concluderò poi questo articolo con alcune riflessioni personali “locali”.

L’anno 2019 si è concluso, secondo i dati forniti dall’agenzia delle entrate, con poco più di  600.000 compravendite. Un dato che confermava la ripresa delle transazioni, crollate nel 2013 al di sotto delle 390.000  che, da allora,  aveva visto un trend positivo fino a questo maledetto anno bisestile.

Secondo le stime Nomisma, il 2020 doveva concludersi con un lieve aumento delle transazioni (613.000) che andavano ad avvicinare il numero di transazioni “medio” per la nostra Nazione, ovvero le 650.000 compravendite residenziali annue.

Ben lontano dal picco delle quasi 850.00 transazioni del 2007.

Quali sono le previsioni del noto ente per i prossimi due anni quindi?

Questi mesi di paralisi provocheranno una brusca frenata delle compravendite, determinata dalla naturale incertezza economica scaturita da questa crisi e dalla relativa diminuzione della capacità di spesa per le famiglie (Tavola 1)

Per Nomisma lo scenario più ottimistico prevede un fine anno con 564.000 compravendite, mentre nella peggiore delle ipotesi possiamo scendere sotto le 500.000.  Il 2021 non porterà buone nuove in quanto le previsioni sono per 532.000 transazioni nello scenario “soft” e 407.000 per lo scenario “hard” ( si torna ai valori del 2015) salvo stravolgimenti politico-finanziari, non dovremmo scendere sotto la barriera delle 400.000 compravendite del 2013.

Dal 2022 in poi la curva potrebbe avere un andamento stabile con tendenza al rialzo. (Fig1)

 

Ancora peggio le previsioni per il comparto corporate purtroppo. Se nel 2019 si erano registrati investimenti per oltre 12 miliardi di Euro, Nomisma prevede un “crollo” di oltre il 50% per il 2020 nella peggiore delle ipotesi oppure uno stop a 8,2 Miliardi in quella più ottimistica. (Fig.2)

 

Secondo le dichiarazioni dell’amministratore Dondi alla luce dei recenti sviluppi, i suoi analisti hanno deciso di aggravare il dato negativo del PIL (già -5,2 % sul 2019), facendolo arrivare addirittura ad un -8% rispetto il 2019. (min 5.18 del video)

Per non parlare dei valori immobiliari che statisticamente seguono l’andamento delle compravendite, quindi diminuiranno, secondo l’AD di circa il 3% per questo anno. ( min 10 del video )


Veniamo ora ad un’analisi personale di un piccolo operatore della realtà Veronese.

L’effetto immediato di questa emergenza è emerso già nei primi giorni Marzo:

il settore alberghiero ed extra-alberghiero è stato pesantemente intaccato con disdette che, per il momento, arrivano fino a Luglio.

Le ripercussioni sono state immediate anche per il settore immobiliare residenziale.

L’eldorado degli affitti turistici per le grandi città si è dimostrata un gigante con i piedi d’argilla. Gli esorbitanti canoni di locazione che i gestori di case vacanze, air B&b, affittacamere etc. erano disponibili a pagare per ottenere una fonte di reddito, si sono immediatamente ridotti a zero. Numerosi proprietari sono corsi ai ripari convertendo le unità abitative a locazioni a medio (quanto medio?) termine, a dei canoni notevolmente inferiori.

La pandemia globale ha intaccato non solo la nostra nazione ma tutti gli stati e ,come confermato da Luca Dondi, la domanda turistica per l’italia rimarrà un miraggio per questi mesi.

Gli effetti di questo shut-down globale avranno una lunga coda ( per non parlare del fatto che il virus non aspetta la fine dei decreti per smettere di proliferare, ma questo è un altro discorso) si paleserà un mercato delle locazioni in cui la lancetta del “potere contrattuale” tornerà a spostarsi nel quadrante dell’inquilino…. Più offerta di immobili e, per la legge di mercato, un graduale (forse repentino?) abbassamento dei canoni di locazione.

La diminuzione di redditività degli immobili è correlata al valore degli stessi

Se qualcosa rende meno….VALE MENO!

Dobbiamo prospettarci un calo dei prezzi? Da Nomisma sono prudenti, a mio avviso la riduzione ci sarà è sarà maggiore del 3%

Meno repentino dei valori per le locazioni, ma comunque non meno sentito.

Una grosso contributo alla diminuzione dei prezzi potrà derivare anche da un altro fattore.

Il tessuto economico Italiano è (nel bene e nel male) costituito da piccole-medie imprese, spesso a gestione familiare.

Italiani: Popolo di amanti, navigatori ma soprattutto… RISPARMIATORI!

La maggior parte delle imprese oggi ferme per questo dannato virus, torneranno ad aprire con un bisogno impellente di liquidità.

E dove sono i risparmi degli italiani??

Negli immobili signori miei.

Non potendo (o non volendo?) fare conto sulle banche, non escludo che molti imprenditori venderanno i propri asset immobiliari per sopperire alla mancanza di linfa vitale per le proprie aziende e famiglie. Anche qui un’abbondanza di offerta cosa può portare?

Calo dei prezzi.

Inoltre questi soldi serviranno subito, quindi?

Vendo a meno ma vendo più velocemente!

Sarà interessante vedere le reazioni di mercati da sempre trainanti come quello di Milano o di Roma. Territori che sempre hanno retto ad ogni “scossone” finanziario, oggi si ritrovano a fronteggiare un impatto reale e concreto con un blocco totale delle attività (Milano sopratutto in quanto epicentro della malattia).

Già molte attività hanno chiuso o abbandonato i locali commerciali con affitti stratosferici per la mancanza di una prospettiva di lavoro nel prossimo avvenire.

Ah dimenticavo. E l’Europa?

Non voglio entrare in ambiti politici (di cui non ho competenza e informazioni) ma certamente questa crisi mondiale ha incrinato fortemente i già fragili rapporti con un’istituzione fatta di tanti stati diversi con diverse priorità e strategie.

Dove un nemico comune poteva unirci per una più facile vittoria, ci ha ancor più diviso, lasciando un’autonomia di gestione che non produrrà degli effetti positivi.

Nord e Sud.

Ricchi e poveri.

Organizzati e disorganizzati.

Se alla già attuale crisi sanitaria ed economica dovesse aggiungersi una crisi POLITICA a livello comunitario….Beh, allora tutte le previsioni di cui sopra sono da ritenersi extra soft ultra dry! Dio ce ne scampi.

Come diceva un vecchio saggio:

Potrebbe esser peggio….POTREBBE PIOVERE!!

 

Godiamoci almeno la primavera in tutto il suo splendore e con meno inquinamento 😉

Scarica il report completo (non ti chiedo niente in cambio non ti preoccupare)

27/4/20 ATTENZIONE!!! E’ STATO RILASCIATO L’AGGIORNAMENTO DI APRILE. VAI A QUESTO ARTICOLO PER SCARICARLO 

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Alessandro Pasqual

Sono un agente immobiliare dal 2009, opero a Verona. Oltre a svolgere il lavoro di intermediario mi occupo anche di comunicazione online. Credo che divulgare le informazioni in ambito immobiliare aiuti, in primis, chi mi legge e chi necessita di una risposta, ed in secondo luogo aumenta la mia conoscenza sul vasto mondo del real estate.

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Allora potrebbe servirti un fac-simile di un preliminare di vendita!!!

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