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Come si calcolano i metri quadrati di un immobile?

Nel mondo ci sono vari misteri irrisolti:

– Il triangolo delle bermuda

– Chi ha ucciso JFK

– E’ nato prima l’uovo o la gallina?

per ognuno di questi misteri circolano varie teorie e possibili risposte ma nessuno, fino ad oggi, ha messo nero su bianco la risposta al mistero più grande di tutti:

Come si fa a calcolare i metri quadrati di una casa??

In tutti questi anni di lavoro, ho avuto molte occasioni di confronto con venditori ed acquirenti in merito alle consistenze degli immobili che mi davano da vendere o cercavano di comprare.

Dato che la maggior parte delle persone ragiona con valori €/mq è logico che il valore di un immobile venga influenzato notevolmente dalla superficie che viene presa in considerazione.

Oggi proverò a fare un può di chiarezza in questo oscuro mondo che influenza ogni ambito della nostra vita relativo alle abitazioni:

  1. Quante tasse dobbiamo pagare
  2. Quante spese condominiali e millesimi ci spettano
  3. Quanto valgono le nostre case

Iniziamo come sempre dalle basi normative:

il riferimento che la maggior parte dei tecnici prendono come base per il calcolo delle superfici delle case, è il DPR 138/98 ovvero il Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d’estimo in esecuzione alla legge 662/96 sorpassato dalle successive normative UNI (EN 15733:2011). E’ bene sottolineare che queste sono delle fonti normative che devono essere prese come standard da adoperare per tutti gli operatori del settore immobiliare, ma non rappresentano un vincolo in termini di operatività.


Quali sono i parametri per il calcolo delle superfici immobiliari?

Troviamo nell’allegato C del DPR/98 le

NORME TECNICHE PER LA DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE CATASTALE DELLE UNITÀ
IMMOBILIARI A DESTINAZIONE ORDINARIA (GRUPPI R, P, T)

Criteri generali

  1. Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50% fino ad uno spessore massimo di 25 cm.
  2. La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.
  3. La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.

Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi R e P, la superficie catastale è data dalla somma:

a) 100% della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;

b) Della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura:
– del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
– del 25 per cento qualora non comunicanti.

c) Della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura:
– del 30 %  fino a 25 metri quadrati  e del 10 % per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
– del 15 % fino a 25 metri quadrati , e del 5 % per la quota eccedente qualora non comunicanti.

Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P, la superficie di queste pertinenze è computata nella misura del 10%;

d) della superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10%, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2% per superfici eccedenti detto limite. Per parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono pertinenze di unita’ immobiliari di categoria R/2 (villa e villino), la relativa
superficie è da computare, con il criterio sopra indicato, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a).

Questi sono i valori che normalmente vengono utilizzati per il calcolo della superficie cosiddetta “commerciale” ovvero la SCV Superficie Convenzionale vendibile.

Ti ho fatto una tabellina cosi si capisce meglio:

 


I fattori correttivi:

Poste queste regole del gioco si inizia poi ad dover lavorare di fino, quando si tratta di attribuire percentuali correttive alle superfici di pertinenze che possono, a seconda delle caratteristiche, avere un valore più o meno elevato.

a titolo esemplificativo:

un balcone di 5 mq, affacciato sulla tangenziale, non può avere lo stesso coefficiente di un terrazzo abitabile vista Arena di Verona o vista Canal Grande a Venezia. Una cantina umida e piena di muffa dovrà pur valere meno di un bel scantinato con soffitti a volta a finestre fuori terra… no?

Per ovviare a questa cosa sono stati stabili dei coefficienti di correzione che il tecnico può applicare o meno. Sono degli aumenti in percentuale ( +10% -20% etc) per aumentare o diminuire i valori immobiliari delle consistenze in base a dei parametri oggettivi (es vista, contesto storico di pregio, località etc )

E li che si inizia ad entrare in aspetti che vanno oltre ai semplicistici ragionamenti €/mq e coefficienti di correzione. L’esperienza, la conoscenza del territorio e delle compravendite di zona sono l’unico modo per attribuire un valore corretto di una proprietà e queste doti, lasciatelo dire, sono proprie ed esclusive di chi opera nel settore e ha padronanza del compravenduto!

Hai bisogno di una valutazione del tuo immobile con un calcolo delle consistenze ai fini commerciali?

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Alessandro Pasqual

Sono un agente immobiliare dal 2009, opero a Verona. Delegato alla comunicazione della FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari) Primo Realtor certificato dalla NAR (National Association of Realtors) in Veneto, mi piace scrivere e lavorare con clienti consapevoli ;)

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