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La differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale

Quando si sottoscrive o si riceve un’offerta di acquisto è bene conoscere ciò che si accetta di firmare. Soprattutto quando ci sono di mezzo decine di migliaia di Euro e quando è in ballo la vendita di un immobile. Se vuoi evitare inutili dispute legali, leggi questo breve articolo ed impara le differenze che ci sono tra una caparra confirmatoria ed una caparra penitenziale.

In questo articolo troverai le informazioni relative ai vari tipi di caparra e in quali casi è meglio utilizzarle.

Iniziamo dalle definizioni:

Cos’è la caparra?

Quando si raggiunge l’accordo per la compravendita di una casa è buona prassi (ma non obbligatorio) sottoscrivere un preliminare di compravendita e versare al proprietario dell’immobile una somma di denaro a garanzia dell’affare.

Questo versamento può prendere vari nomi in base alle modalità in cui viene considerato fra le parti.


Caparra confirmatoria ai sensi dell’art. 1385 cc

Secondo il codice civile la caparra è “una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili” che viene versata alla conclusione del contratto (in questo caso il preliminare).

La caparra confirmatoria ha lo scopo di tutelare le parti in caso di inadempimento. Come recita il codice infatti:

“Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.”

Beh questo lo sapevo anch’io!! Starai pensando…

L’articolo del codice civile però non finisce qui, il vantaggio di imputare la caparra versata come confirmatoria è che in caso di inadempimento di una delle due parti, chi intende proseguire con la vendita può richiedere l’esecuzione del contratto o addirittura il risarcimento del danno.

Mettiamo il caso di un compratore che versi una caparra e poi decida successivamente di non comprare la casa, il venditore convito di aver concluso il suo affare magari si è impegnato all’acquisto di un altro immobile o ha iniziato il trasloco o confermato una casa in affitto. In questa situazione si può generare un danno economico che può andare ben al di là del valore di una caparra. E’ per questo che viene consentito dalla legge di poter chiedere il maggior danno. (lo stesso ragionamento può valere nel caso in cui il venditore non voglia proseguire con la vendita).


La caparra penitenziale art. 1386

A differenza della precedente, che è posta a tutela dell’inadempimento di una delle parti, la caparra penitenziale è corrisposta proprio con l’intenzione di pattuire una facoltà di recesso “tombale”.

L’articolo infatti recita:

“Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.”

non c’è più la parte relativa al maggior danno o la possibilità di chiedere l’esecuzione del contratto.

una via d’uscita più semplice e senza intoppi.

In definitiva:

CAPARRA CONFIRMATORIA: Se uno dei due si ritira, la controparte può (tramite una causa in tribunale) costringere l’altra parte a concludere il contratto lo stesso o chiedere il maggior danno rispetto a quanto pattuito.

  • Se si ritira il compratore = perdita della caparra
  • Se si ritira il venditore = restituzione del doppio della caparra

CAPARRA PENITENZIALE: E’ una sorta di “penale” e consente alle parti di recedere senza conseguenze legali. Come per la confirmatoria

  • Se si ritira il compratore = perdita della caparra
  • Se si ritira il venditore = restituzione del doppio della caparra

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Alessandro Pasqual

Sono un agente immobiliare dal 2009, opero a Verona. Delegato alla comunicazione della FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari) Primo Realtor certificato dalla NAR (National Association of Realtors) in Veneto, mi piace scrivere e lavorare con clienti consapevoli ;)

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