La vendita Per chi vende

Provenienza immobiliare da accordo di divorzio congiunto

Ci sono diversi modi di acquisto di una proprietà immobiliare: compravendita, donazione, eredità, permuta etc etc.

Durante questi anni di lavoro mi è capitato di imbattermi in case provenienti da accordi di divorzio, un tipo di provenienza non molto comune per il mercato immobiliare.

La provenienza da accordo di divorzio congiunto è un titolo di proprietà che consente, a seguito di un accordo in tribunale fra marito e moglie che intendono mettere fine al loro matrimonio, di trasferire la proprietà di un immobile a uno dei coniugi attribuendogli così la proprietà esclusiva.

Questo tipo di atto non è soggetto ad imposte di registro in virtù dell’ art 19 della legge 74 del 06/03/1987. Ciò significa che chi diventa proprietario di un immobile con questa modalità non deve richiedere le agevolazioni prima casa e l’abitazione di cui è diventato proprietario è considerabile come una seconda casa.

Perché ti sto scrivendo queste cose?

Adesso ti racconterò una vicenda relativa ad una trattativa svolta, che riguarda una casistica che può capitare frequentemente in queste occasioni.

Un coniuge divenuto proprietario dell’immobile con questa tipologia di atto, mi ha affidato la vendita della sua casa in quanto desiderava trovarne una più piccola per le sue esigenze abitative. L’idea era quella di trovare un acquirente per il suo immobile e, successivamente al preliminare di vendita, cercare una nuova casa in cui trasferirsi.

Per poter consegnare l’abitazione ai nuovi acquirenti il mio venditore avrebbe dovuto intestarsi ed abitare la nuova abitazione prima della vendita della propria, in maniera da poter effettuare il trasloco e consegnare la casa libera da persone e cose al giorno del rogito.

Per la legge Italiana è possibile acquistare un immobile con le agevolazioni prima casa anche se si è già proprietari di un’altra prima casa, a condizione che quest’ultima venga venduta nei 12 mesi successivi al rogito dell’altra abitazione.

Sulla carta non c’erano problemi. Incassata la caparra dai suoi acquirenti il coniuge proprietario dell’immobile per accordo di divorzio congiunto, ha effettuato a sua volta il preliminare per la nuova casa incaricando il notaio di preparare l’atto di compravendita per l’acquisto del nuovo immobile come prima casa.

È proprio in questa fase che è emerso l’inghippo. Il notaio (dopo un’attenta analisi del caso specifico e della normativa in oggetto) ci ha comunicato che non era possibile usufruire dei benefici prima casa per l’acquisto, se prima non avessimo venduto l’immobile ottenuto con accordo di divorzio congiunto. Quest’ultimo, infatti, è considerabile come una seconda casa e la normativa per le agevolazioni prima casa non consente di beneficiare della riduzione dell’imposta se nello stesso comune si è già proprietari di un immobile (o una quota) non prima casa.

Il problema era alquanto rilevante per il mio cliente che si è ritrovato ad aver promesso in vendita l’immobile dove abitava, senza aver però la possibilità di avere un altro posto dove trasferire tutte le sue cose prima del rogito.

Disagi a parte, abbiamo risolto grazie alla disponibilità dei secondi venditori che hanno concesso il possesso della casa dove il mio cliente voleva trasferirsi al preliminare, dando cosi la possibilità di effettuare il rogito della sua abitazione ( con relativa consegna ) ai nostri compratori, effettuando subito dopo la compravendita della nuova casa dove gli era stato concesso di abitare prima di divenirne proprietario.

Un caso molto particolare che per fortuna si è risolto senza grossi problemi per i contraenti, grazie alla comprensione delle parti e ad un’opera di mediazione non indifferente!

 

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Alessandro Pasqual

Sono un agente immobiliare dal 2009, opero a Verona. Delegato alla comunicazione della FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari) Primo Realtor certificato dalla NAR (National Association of Realtors) in Veneto, mi piace scrivere e lavorare con clienti consapevoli ;)

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