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Ecobonus & paralisi del mercato immobiliare

Che il 2021 sia stato un anno “effervescente” per il settore immobiliare è innegabile. L’entusiasmo post-lockdown, la convenienza degli interventi di ristrutturazione e le nuove esigenze abitative hanno fatto da traino per il mercato del real estate. Ma c’è un retroscena, conosciuto da pochi, che può mettere in difficoltà se non addirittura PARALIZZARE il settore nel 2022.

Per ottenere le agevolazioni del famoso bonus 110% gli uffici amministrativi di tutta Italia sono stati intasati di domande di richiesta per ottenere la documentazione urbanistica necessaria per verificare lo stato del patrimonio immobiliare nazionale. Questa prassi, imposta nella normativa, ha sovraccaricato il sistema determinando lunghissimi tempi di attesa per l’ottenimento della documentazione necessaria ad una compravendita.

Dopo oltre 10 anni di lavoro, posso affermare con assoluta certezza che oltre il 70% degli immobili con cui ho avuto a che fare, avevano una o più difformità da un punto di vista urbanistico che necessitavano di una sanatoria. Purtroppo nel nostro settore è risaputo che gran parte del patrimonio immobiliare nazionale è vecchio e pieno di problematiche burocratiche.

Per i meno esperti, faccio una rapida spiegazione di come funziona la verifica di una conformità urbanistica:

Prima di tutto è necessario ottenere dal proprietario dell’immobile la documentazione che attesti i titoli urbanistici che hanno consentito l’edificazione dell’immobile (agibilità, licenze edilizie, permessi a costruire, tavole progettuali etc etc…) se il proprietario non ne è in possesso di questa documentazione, si deve richiedere all’ufficio preposto del Comune una copia della documentazione, questa richiesta ha un termine di circa 30-45 giorni per essere espletata dall’amministrazione comunale. Scopo di queste carte e attestare che ciò che è stato autorizzato è effettivamente ciò che è stato edificato e corrisponde allo stato attuale dell’immobile che si intende vendere o ristrutturare

La dinamica introdotta dall’ecobonus è stata quella di far arrivare agli uffici in oggetto  – spesso sotto organico e con una gestione documentale ancora analogica –  un’enorme mole di richieste volte ad ottenere copie di questi documenti. Morale della favola, ho fatto richiesta per un accesso agli atti il 15 Marzo 2021 ed ho ottenuto la documentazione il 15 settembre 2021!!!!

Posto che la regolarità edilizia urbanistica è una questione che tutti gli agenti immobiliari dovrebbero sollevare nella propria operatività, oggi più che mai è diventata un aspetto molto rilevante quando si tratta di trasferire beni immobili. Spesso gli acquirenti dopo l’acquisto vogliono usufruire delle agevolazioni per la ristrutturazione, rendendo così necessario l’analisi documentale, post- rogito.

In passato, nel nostro Bel Paese, le cose sono state fatte “all’acqua di rose”, ovvero senza controlli, senza autorizzazioni, e senza documentazione. Aggiungiamo anche il fatto che l’archivio di Verona contenente tutti i fascicoli urbanistici della città è stato in passato oggetto di allagamento, ottieni così tutti gli ingredienti per una tempesta perfetta

Oggi i tempi medi di vendita per un immobile, ad un valore congruo, sono di circa 3 – 4 mesi. Anche con tutta la buona volontà del mondo, facendo una richiesta di accesso agli atti prima di mettere in vendita il bene, dobbiamo aggiungere altri due mesi a questa casistica che diventano tre se si considerano i tempi tecnici di un’eventuale sanatoria. Quello che mi preoccupa maggiormente è la mancanza di consapevolezza di questa dinamica che porta molti proprietari (e anche colleghi) a sottovalutare questa prassi.

Andiamo infine ad aggiungere poi la ciliegina sulla torta: oggi i periti delle banche sono diventati molto più certosini nell’effettuare le perizie volte ad accertare il valore del bene oggetto di ipoteca. Mentre in passato si accontentavano di una planimetria conforme allo stato di fatto dei luoghi oggi, correttamente, esigono di vedere anche la documentazione urbanistica dell’immobile in quanto consapevoli del fatto che la regolarità edilizio urbanistica è diventata una caratteristica indispensabile per la trasferibilità e godibilità del bene.

Ora immaginiamo questa casistica (non così rara ve lo posso assicurare):

Un proprietario mette in vendita un immobile e trova acquirente per la casa, stipulano un accordo con scadenze e pagamenti senza aver verificato la regolarità urbanistica per poi accorgersi a ridosso dell’atto di compravendita o al sopralluogo del perito che esistono delle difformità che impediscono l’erogazione del mutuo o la trasferibilità del bene. A quel punto, che in realtà doveva essere la fine di una compravendita, vanno aggiunti altri sei mesi solo per recuperare la documentazione necessaria alla conclusione dell’affare.

Cosa succede la trattativa?

Di chi è la responsabilità?

Chi pagherà i danni?

Oggi vendere casa senza avere un’adeguata documentazione, è un rischio che non ci si può permettere di correre. Se le cose andranno avanti di questo passo corriamo il serio pericolo di avere un mercato ricco di transazioni che non si possono concludere a causa problematiche burocratiche. La mancanza di una completa digitalizzazione dell’amministrazione pubblica, la carenza di funzionari, lo smart working, l’assenza di controlli in passato in merito alla documentazione presentata per la costruzione delle case e la rigidità dell’attuale impianto normativo rischiano di ingessare il mercato immobiliare dei prossimi anni.

Quali credi possono essere svolti futuri? Lascia un commento a questo post e fammi sapere la tua opinione

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Alessandro Pasqual

Sono un agente immobiliare dal 2009, opero a Verona. Delegato alla comunicazione della FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari) Primo Realtor certificato dalla NAR (National Association of Realtors) in Veneto, mi piace scrivere e lavorare con clienti consapevoli ;)

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