Chi deve imbiancare l’appartamento al termine di una locazione?

In questo articolo proverò a fare un po' di chiarezza in merito all’annosa questione della tinteggiatura della casa quando finisce un contratto di locazione. La tinteggiatura dell’appartamento è a carico del conduttore? Deve farla il proprietario? A queste ed altre domande troverai risposta leggendo tutto l’articolo.

Per legge a chi spetta l’imbiancatura della casa quando finisce una locazione?

Partiamo dai riferimenti normativi:

In Italia non esiste una legge che regoli nello specifico la questione dell’imbiancatura dell’appartamento quando termina un contratto di locazione.

Dobbiamo quindi “ricostruire” giuridicamente con le fonti prevalenti che regolano i rapporti tra inquilino e proprietario.

Iniziamo dalle basi.

Il codice civile stabilisce 3 specifici oneri in capo al proprietario (ai sensi dell’art. 1575) quando si parla di locazione, ovvero:

  • Consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione
  • Mantenerla in stato da servire all’uso convenuto
  • Garantirne il pacifico godimento durante la locazione

Lato inquilino invece c’è un articolo che specifica le obbligazioni principali del conduttore in fase di restituzione della cosa locata:

  • L’inquilino deve restituire la cosa locata nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.
  • Deve restituire le cose mobili nel luogo dove sono state consegnate
  • E che , sempre il conduttore, non risponde del perimento o del deterioramento dovuto alla vetustà ( le cose si rovinano per il fatto che sono vecchie)

Queste sono le due fonti principali ( molto datate in realtà ) che regolano la consegna e riconsegna di una casa locata. Stando a quanto qui sopra descritto, se un locatore consegna la casa imbiancata e pulita, ha diritto di ottenerla al termine della locazione nello stesso stato in cui era stata consegnata, giusto?

Purtroppo, la vicenda non cosi è semplice e non finisce con questi semplici ragionamenti. È quella frasina al termine del primo comma che rende più complicato il tutto. Quel “salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”, lascia spazio ai giuristi per interpretazioni di tutti i tipi.

E’ sulla base di questo assunto che la corte di cassazione ha emesso diverse sentenze in merito, dichiarando:

“ …la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le  conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi NULLA, ai sensi dell’art. 79 della stessa L. 392/78, perché addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone , di regola, a carico del locatore ( art 1576 cc ) attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore”

Cassazione 5/08/2002 n 11703

Ed ancora:

“…Ne consegue che la spesa per la tinteggiatura non può essere posta a carico del conduttore, atteso che rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti ”

Cass. 1984 n. 4357

Fatti questi dovuti preamboli, devo ammettere che la normativa è, a mio avviso, lacunosa quando si parla di locazione abitativa. Si fa riferimento al codice civile ( scritto nel ’42 ) e alle leggi principali (1978 e 1998). La prima sentenza di cassazione che ho riportato fa riferimento all’articolo 79 della legge 392/78 che è stato abrogato dalla successiva Legge 431/98 sulle locazioni abitative, la quale ha eliminato il divieto di pattuizioni particolari nel contratto che possano “favorire” il locatore.

Quindi, chi deve quindi pitturare l’appartamento dato in affitto?

Anche se la giurisprudenza è orientata a ribaltare sul proprietario l’onere dell’imbiancatura dell’appartamento al termine della locazione, è bene fare i conti con la realtà del mercato e con le esigenze delle parti.

Spesso per ragioni igieniche o di decoro, il conduttore esige che la casa venga imbiancata prima del suo ingresso. Nonostante la richiesta sia legittima da parte dell’inquilino, questo può causare un problema nel momento in cui ( come in questo periodo storico ) il turn-over dei conduttori è molto frequente e i tempi medi di una locazione si sono drasticamente ridotti ( 18-36 mesi ). Imbiancare frequentemente un immobile, oltre ad essere un costo, è una pratica che non fa bene alla casa.

Più strati di vernice ci sono sulle pareti più c’è la possibilità che questa si stacchi dall’intonaco causando delle problematiche che poi necessitano dell’intervento di un muratore per poter porre rimedio. Inoltre, l’abrogazione dell’art. 79 della legge 392/78 ha di fatto reso possibile inserire clausole nel contratto che pattuiscano degli ulteriori vantaggi per il locatore in sede di locazione di immobile.

Pertanto se un locatore "impone" la clausola di imbiancatura al termine del contratto, come presupposto per concedere in locazione l'immobile, il conduttore, accettandola, sarà messo in una condizione in cui rifiutarsi di farlo diverrà molto più complicato e dovrà essere stabilito in un contenzioso legale.

Personalmente trovo un fatto di buonsenso concordare l’imbiancatura della casa a carico del conduttore dopo l’utilizzo, a patto che la tinteggiatura sia stata fatta prima del suo ingresso. In tutti i miei contratti prevedo questa clausola qualora l’immobile sia stato imbiancato prima dell’ingresso, constatando l’effettiva necessità dell’imbiancatura al rilascio della casa. Spesso capita che l’inquilino resti nell’appartamento meno di 12 mesi e una nuova imbiancatura sarebbe non solo superflua, ma addirittura controproducente. In quel caso concordo con le parti per non imbiancare la casa al termine del contratto.

Al contrario se la casa viene consegnata all'inizio del contratto, non imbiancata, faccio sottoscrivere al conduttore il contratto senza obbligo di imbiancatura al termine della locazione.

Come sempre, quando si parla di immobili in Italia, c’è la legge, c’è la giurisprudenza, le consuetudini ed il buonsenso. Io cerco sempre di utilizzare quest’ultimo per regolare potenziali controversie fra le parti, ed evitare cosi inutili procedimenti giudiziari.

Le sentenze emesse danno una direzione, ma vanno lette attentamente e rapportate al contezioso che i giudici sono chiamati a dirimere. Non sempre è facile capire se il deterioramento dell’immobile è dovuto alla vetustà dello stesso o all’uso improprio fatto dal conduttore. Esempio frequentissimo è la presenza di muffa nei locali a causa della mancanza di un’adeguata areazione o perché si stendono i panni all'interno. In quel caso l’onere dell’imbiancatura ricade sull’inquilino perché, a causa del suo modo di condurre l’immobile in locazione ha determinato il formarsi dell’umidità ( sempre che l'umidità non sia riconducibile a dei fattori costruttivi dell'edificio ).

Il consiglio che ti do, indipendentemente dal fatto che tu sia inquilino o locatore, è quello di fare delle belle foto dettagliate della casa all’inizio del contratto e condividerle con la controparte in maniera da attestare lo stato di manutenzione della casa prima del suo utilizzo. Questo ti consentirà di non avere contestazioni alla fine dell'affitto!

Hai bisogno di una consulenza per una locazione? Contattami ed esponimi il tuo caso, cercherò di risolverlo!

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