Quando si vuole vendere o comprare una casa non è importante solo verificare che quest'ultima sia in regola da un punto di vista tecnico urbanistico e da un punto di vista strutturale, ma è necessario verificare anche la conformità del bene da un punto di vista giuridico.
Le cose da verificare essenzialmente sono 2:
- Il vostro interlocutore deve essere l'effettivo proprietario del bene e deve poterne disporre.
- L'atto, assieme a quelli precedenti fino al ventennio, che hanno conferito la proprietà della casa al vostro interlocutore devo essere corretti e privi di insidie.
Cosa verificare quindi quando si vuole vendere o comprare una casa?
L'insidia principale che possiamo trovare, quando si tratta di vendere una casa, è la provenienza da donazione.
Mettiamo in chiaro subito una cosa: una casa donata si può vendere, giuridicamente senza alcun problema.
Basta trovare chi te la compra!!! 🙂
Per essere tranquilli sulla compravendita di una casa donata basterebbe che fossero passati almeno 20 anni dall'atto di donazione, l'importante è verificare che non sia stato trascritto, dagli aventi diritto, un atto di opposizione (atto in cui appunto ci si oppone alla donazione in maniera pubblica). Nel caso di decesso del donante, per essere tranquilli è necessario attendere 10 anni dall'apertura della successione a patto che nessuno degli aventi diritto abbia intrapreso un'azione di riduzione, di cui parleremo più avanti. In entrambi questi casi chi compra può dormire sonni tranquilli, evitando rivendicazioni di eventuali "pretendenti diritto ".
I problemi principali di comprare una casa donata.
I rischi fondamentali nel comprare una casa donata sono legati al finanziamento da parte di un istituto di credito e alla possibilità di godere pacificamente del bene una volta acquistato senza ripercussioni da parte di eventuali eredi.
Vediamoli nello specifico.
Fare il mutuo su una casa donata:
Se non sono trascorsi i termini che abbiamo citato poco sopra, c'è la possibilità che degli aventi diritto (eredi/creditori etc) noti o non noti, possano agire nei confronti dell'immobile o nei confronti di chi ha ricevuto in donazione l'immobile.
Per questo motivo le banche nel 99% dei casi non sono disponibili a concedere il mutuo su questo tipo di pratiche, facendo naufragare ogni possibilità di trasferimento della proprietà.
Alcune banche sono disponibili ad effettuare il finanziamento solo se la situazione ereditaria è netta e chiara, previo atto di rinuncia all'azione di riduzione dei coeredi ( l'azione di riduzione è l'azione che gli eredi possono effettuare nei confronti di chi ha ricevuto in dono la casa, per farla rientrare nell'asse ereditario ed impedirne il trasferimento ) oppure stipulare un'apposita polizza (a carico del venditore) che tuteli l'istituto di credito nel caso in cui il bene venisse aggredito da eventuali altri aventi titolo.
Per esperienza, ho constatato che le banche quando vedono la parola donazione su un pezzo di carta non valutano neanche la pratica, scartandola a priori, senza approfondire o cercare una soluzione. E' necessario avere un rapporto privilegiato con il deliberante o un bravo consulente per l'intermediazione finanziaria che porti a termine quel tipo di pratica.
I rischi di comprare una casa donata:
Assumendo che un compratore acquisti la casa con liquidità propria, senza quindi la necessità di tutelare una banca, accettando il fatto che la provenienza è da una donazione, il rischio principale ( se non sono passati i termini dei 10 o 20 anni come già specificato) il rischio principale che corre, una volta comprato il bene, è quello di ritrovarsi in una disputa legale fra eredi che potrebbe sfociare nell'annullamento della compravendita.
Le soluzioni in questo caso potrebbero essere le seguenti:
- Far sottoscrivere un atto di rinuncia all'azione di riduzione da parte degli eredi noti (se il donante è già morto)
- Far sottoscrivere un atto di rinuncia all'azione di restituzione (se il donante è ancora in vita)
- Far revocare da colui che ha donato, se ancora in vita, la donazione ed effettuare la vendita a suo nome.
- Far revocare dagli eredi e dal donatario la donazione, nel caso in cui il donante sia deceduto, ed effettuare la vendita a nome di tutti gli eredi ed il donatario.
In questi ultimi 2 casi, il venditore (non più il donatario) potrà disporre del prezzo pattuito liberamente lasciando alla famiglia la disputa di come verrà distribuita la somma, ma liberando il bene immobiliare da qualsiasi vincolo ed eventuale controversia.
Tutte queste pratiche, oltre ad avere un costo in termini di atti notarili ed imposte fisse, sono complicate da svolgere in quanto è necessaria la presenza e la volontà di tutti gli eredi nel sottoscrivere le rinunce e le eventuali vendite. Si può ben capire che, non ricevendo alcuna compensazione economica per il loro "sforzo", coinvolgerli in queste pratiche notarili e burocratiche non è certo un'impresa facile.
Ti stai interessando ad una casa proveniente da donazione e non sai come gestirla? Contattami per una consulenza specifica!
