In questo articolo troverai spiegato per filo e per segno cos'è e come si calcola il credito d'imposta. Se stai per decidere di vendere casa per acquistarne una nuova, è bene sapere che puoi risparmiare diverse migliaia di euro di imposte... questo può tornare utile al tuo bilancio personale!!
Ho ritenuto opportuno scrivere un articolo su questo argomento in quanto, l'aspetto delle imposte nell'acquisto di una casa è sempre valutato solo tenendo conto della casa da acquistare e mai con la storia legata alla vendita del proprio immobile, finchè non si arriva al giorno del rogito. Oggi vorrei cercare di spiegarti la complessa normativa che lo regola e che costituisce, nella percezione degli utenti, una delle principali problematiche legate all’acquisto di un immobile.
Io stesso, come agente immobiliare, preferisco appoggiarmi alla consulenza di un notaio per il calcolo preciso di questa agevolazione, per poter assicurare un'informazione corretta ai miei clienti.
Cos’è il credito d’imposta?
Il credito d’imposta costituisce una delle tante agevolazioni create per facilitare la circolazione del bene considerato più importante, la casa; per ottenerlo, il contribuente deve aver fatto precedentemente un primo acquisto immobiliare (cioè con agevolazioni Prima casa) e deve poi aver alienato il suddetto immobile (cioè essersene disfatto, vendendolo o anche donandolo) e poi deve provvedere entro un anno all’acquisto di un secondo immobile, sempre invocando le agevolazioni Prima casa.
I due acquisti (del primo e del secondo immobile) possono essere sottoposti sia a iva (acquistando da impresa) che a imposta di registro (acquistando da privati), ma il secondo acquisto deve avvenire entro un anno dall’atto con cui ci si è liberati del primo immobile.
Come si calcola il credito d’imposta?
Il calcolo del credito d’imposta si fa confrontando le due imposte principali: la cifra inferiore costituisce l’ammontare del credito d’imposta, che si genera in automatico al verificarsi di questa catena di acquisti.
Poi si fa una distinzione sulla spendibilità: se il secondo atto è soggetto a registro (dunque è stato stipulato tra privati) il credito d’imposta può essere sfruttato in quella occasione oppure essere portato a detrazione in dichiarazione dei redditi; invece, se il secondo atto è soggetto a iva (dunque è stato stipulato tra privato e impresa) il credito d’imposta dovrà per forza essere portato in detrazione e utilizzato in un secondo momento.
Tornerà comunque buono nel momento in cui si dovrà affrontare una nuova e successiva ulteriore imposta – non Prima casa – di registro, o di successione su una eredità, o catastale, o su una dichiarazione dei redditi relativa all’anno dell’acquisto.
Credito d'imposta, esempi pratici :
Il signor Rossi ha acquistato casa qualche anno fa da un’impresa, versando 10mila euro di iva all’acquisto; oggi vende l’immobile, ne acquista un altro da un privato, e l’imposta di registro da pagare è di 6mila euro.
Deve o non deve versarli? E l’eccedenza dei 4mila euro come va gestita?
Il signor Rossi non deve versare i 6mila euro d’imposta di registro; tuttavia, non è esente dal versare le altre imposte, perché la tassazione dell’atto non è composta solo dall’imposta di registro, ci sono altre voci da pagare (ipotecale, catastale, tasse d’archivio).
I 4mila euro di differenza vengono persi, ma il credito d’imposta che è nato è pari a 6mila euro, quindi, in fase di atto notarile, il signor Rossi non dovrà pagare l’imposta di registro perché avrà un credito d’imposta di 6mila euro, e il dovuto allo Stato sarà pari a zero.
In fase di preliminare, l’agente immobiliare è tenuto a registrare l’atto, e il signor Bianchi ha versato un’imposta di registro, sulla caparra confirmatoria, di 500 euro.
Questo denaro andrà perso?
No. Eccezionalmente, quando l’acquisto è tra privati, è possibile recuperare la somma versata in fase di registrazione , sulla caparra confirmatoria, perché c’è una regola generale che dice che questa viene detratta sull’imposta di registro dell’atto principale definitivo (quello che verrà stipulato a valle del contratto preliminare). Qui si sommano il credito d’imposta e il credito da recupero di imposta di registro già versata: la differenza del credito d’imposta, verrà recuperata in sede di dichiarazione dei redditi presentata dal contribuente.
Se il signor. Verdi acquista per la seconda volta da un’impresa: recupera o perde l’imposta di registro versato sulla caparra confirmatoria?
In questo caso la perde. Per ragioni tecniche, poiché il contratto definitivo è soggetto a iva, non è possibile recuperare il registro sull’iva.
Se invece si parla di versamento di acconto sul futuro prezzo, oltre a pagare la tassa d’atto al preliminare, spesso sugli acconti si paga una unica imposta di registro fissa (oltre alla tassa d’atto) di 200 euro, che verranno poi recuperati in fase di definitivo.
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