Cos'è la plusvalenza immobiliare?

Quando si parla di economia, vige un principio “universale”:

Se si producono degli utili o dei guadagni, il fisco, lo stato o chi per esso, vi applica un’imposta. Qualcuno in misura maggiore, qualcuno in misura minore, ma sostanzialmente la regola è quella: se guadagni devi pagare le tasse.

Lo stesso teorema si applica anche nel settore immobiliare:

Se acquisto un immobile e poi lo rivendo entro un certo lasso di tempo ( 5 anni ) traendone un profitto (rivendendolo ad una cifra più alta di quanto ho speso per acquistarlo) per lo stato, si configura un intento “speculativo” per cui il guadagno ricade nella sezione “redditi diversi” della dichiarazione annuale dei redditi, ciò significa un’imposizione ad IRPEF della differenza percepita. In alternativa è possibile optare per una imposta secca del 26% (dal 01/01/2020 è aumentata, prima era il 20%) da saldare contestualmente alla vendita, direttamente al notaio.

Gli investitori immobiliari mettono questa voce a bilancio nel loro business plan ed effettuano compravendite pagando questa trattenuta.

✔ Ma è sempre così?

✔ Come si calcola la plusvalenza?

✔ Quando si paga l’imposta?

In questo articolo troverai le risposte a queste domande

Le imposte sulla plusvalenza si pagano al notaio al momento della ri-vendita del bene acquistato nel quinquennio precedente. E’ infatti quest’ultimo deputato ad effettuare il calcolo che determina la plusvalenza e riscuotere il dovuto.


La plusvalenza è la differenza tra il valore a cui viene venduto il bene e quanto è stato speso per ottenerlo.

Attenzione: non ho scritto …quanto è stato speso per acquistarlo… c’è una bella differenza!

Se la plusvalenza fosse calcolata in questo modo, ti ritroveresti a dover pagare il 26%  di tasse anche su tutte quelle spese accessorie che hai sostenuto per l’acquisto, il che sarebbe un controsenso! (anche in Italia ????)

Le spese che possono concorrere a ridurre la plusvalenza sono tutte quelle inerenti all'immobile:

  • Compenso del notaio in fase di acquisto
  • Imposte pagate in fase di acquisto
  • Eventuali fatture relative alla provvigione pagata in fase di acquisto
  • Parcelle di professionisti ( architetti geometri etc) pagate per la ristrutturazione dell’immobile
  • Le fatture relative alla ristrutturazione dell’immobile
  • Manutenzioni straordinarie eseguite sull'immobile (anche condominiali)

Tutte queste spese sommate al prezzo pagato all'acquisto creano il costo totale dell’immobile che va poi decurtato dal prezzo di vendita finale per calcolare la plusvalenza.


No, le imposte sulla plusvalenza non sono sempre dovute. I casi in cui non si applicano sono:

  • Quando l’immobile oggetto di vendita è pervenuto per successione (eredità)
  • Quando l’immobile è un’abitazione principale

Come hai potuto vedere, vendere una casa non è semplice.

Se hai bisogno di una consulenza o vuoi qualcuno che ti aiuti a vendere casa contattami!!

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