In questo articolo troverai delucidazioni in merito alla nuova normativa del "codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza" varata con il DL del 12/01/19 n. 14, con il quale è stato inserito
L'obbligo per il costruttore di stipulare il preliminare dal notaio
Questa imposizione viene applicata qualora l'immobile da vendere sia in uno stato avanzamento lavori tale da non poter richiederne l'agibilità. In questo specifico caso, il contratto preliminare dev'essere fatto mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico.
Perchè è stata introdotta questa nuova normativa?
Durante gli anni del boom economico era frequente la pratica da parte di alcuni costruttori o speculatori immobiliari, di acquisire terreni edificabili, ottenere l'autorizzazione all'edificazione con regolare progetto e vendere "su carta" (ovvero senza ancora aver spostato un secchio di terra) una o più unità ad un potenziale acquirente.
Parliamo degli anni d'oro dove, spesso, l'intera disponibilità di un'operazione di sviluppo immobiliare veniva collocata sul mercato ancora prima di raggiungere il tetto del fabbricato. Quando il mercato va bene, e i clienti comprano, tutti sono felici stipulando preliminari e compravendite in serenità ed armonia.
Arriva però il periodo delle vacche magre nel mercato immobiliare: il costruttore, sull'onda delle esperienze passate, acquista più terreni edificabili, parte con più progetti edilizi contemporaneamente ma i clienti non comprano più come prima. Complice la crisi finanziaria, la difficoltà di ottenere mutui e finanziamenti, gli immobili del progetto restano invenduti.
La linfa vitale di ogni costruttore (che non abbia la forza economica di poter terminare un cantiere con le finanze proprie) ovvero le caparre confirmatorie dei preliminari di vendita che servono a pagare l'avanzamento dei lavori, viene meno. Le manovalanze non vedendosi retribuire il proprio lavoro o quantomeno gli acconti del pattuito, non si presentano in cantiere e l'operazione si blocca.
Bloccandosi questo meccanismo, il costruttore (che spesso ha aperto un finanziamento per l'acquisto dell'area o per iniziare il cantiere) si trova in un limbo in cui l'unico modo di uscire purtroppo è il FALLIMENTO dell'operazione.
Questo tipo di episodi sono molto frequenti purtroppo, in quanto molte operazioni immobiliari iniziate in anni dove i valori di mercati erano più alti, si ritrovano in un mercato dove i valori sono molto bassi, compromettendo completamente il business-plan dell'imprenditore che non dispone delle finanze necessarie per terminare l'opera.
Quando succede questo, il povero acquirente che ha stipulato un preliminare di compravendita vede venir meno la sua casa e la possibilità di recuperare la caparra confirmatoria versata.
A quest'ultimo punto in realtà esiste già una normativa a tutela del consumatore, ovvero l'obbligo sancito dal Dlgs 122 del 20/6/2005 per il costruttore, di rilasciare un'adeguata fideiussione a garanzia di tutte le somme incassate prima del trasferimento definitivo della proprietà. (compresa la caparra confirmatoria)
Questa disposizione, vuoi per ignoranza del compratore, vuoi per malizia del costruttore, non sempre viene rispettata oppure viene "aggirata" rilasciando delle garanzie non adeguate che vengono meno in caso di bisogno di escussione.
Il panorama era questo, imprese edili fallite e consumatori senza case e caparre.
Cosa prevede la nuova normativa?
Per arginare questo fenomeno, il legislatore ha deciso di introdurre, con il decreto legislativo n 14 del 12 gennaio 2019, che modifica appunto il Dlgs 122/2005 imponendo l'obbligo per il costruttore che vuole vendere un immobile in uno stato di avanzamento lavori tale per cui non si possa ancora ottenere l'agibilità, di sottoscrivere il preliminare mediate atto pubblico o scrittura privata autenticata, quindi di fronte ad un pubblico ufficiale (notaio).
Questo tutela l'acquirente sotto molteplici aspetti:
- il notaio effettuerà tutte le verifiche in suo potere, sull'operazione in oggetto.
- davanti al notaio il costruttore non potrà più esibire fideiussioni "poco tutelanti" o garanzie non ammesse
- il contratto stipulato sarà redatto nelle forme adeguate e aggiornato con le normative in essere.
Da quando si applicherà questa nuova normativa?
Questa normativa è applicabile ai contratti aventi a oggetto “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio (agibilità) sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019 (vale a dire il trentesimo giorno successivo a quello di pubblicazione in Gazzetta ufficiale del Codice sulla crisi d’impresa che infatti è stata effettuata il 14 febbraio 2019: articolo 389, comma 1).
Conseguenze
Se da un lato tutela l'acquirente, questa nuova normativa comporta dei costi indiretti non indifferenti:
1 L'acquirente, che prima poteva sottoscrivere un preliminare sottoforma di scrittura privata, ora dovrà sostenere i costi di un preliminare dal notaio.
2 Il costruttore dovrà sostenere per ogni preliminare il costo della garanzia fideiussioria (solitamente bancaria) che probabilmente ricadrà sull'acquirente all'interno del prezzo concordato per la casa.
3 Le banche sono "note" per non rilasciare fideiussioni (sopratutto nel settore edile) con tanta facilità e di solito richiedono un deposito di pari importo sul conto ( vuoi la garanzia per 30.000 € ? mi lasci 30.000 € sul conto, vincolati + spese ) questo implica che il piccolo costruttore dovrà sostenere con le proprie forze TUTTO il cantiere fino all'ottenimento dell'agibilità.
In definita un buon provvedimento, che metterà fine alla carriera di tanti costruttori "improvvisati" che non sono nelle condizioni di prestare le adeguate garanzie.
P.S: Fonti interne al notariato mi hanno fatto notare che l'interpretazione prevalente di questa normativa non riguarda gli immobili "su carta" che potrebbero essere comunque soggetti ad un preliminare in forma di scrittura privata. La scriminante sembrerebbe essere il titolo edilizio, ovvero il rilascio del permesso di costruire. Prima del permesso non sarebbe obbligatorio stipulare il preliminare in forma di scrittura privata autenticata o atto pubblico. Staremo a vedere l'evoluzione della normativa 😉
