DIFFERENZE TRA ACCONTO PREZZO E CAPARRA CONFIRMATORIA NELLA VENDITA         

Quando si acquista un immobile, solitamente di deve versare un anticipo per confermare la volontà dell'acquisto, in modo da "bloccare" il venditore ed assicurarsi che la casa non vada venduta ad altri. In questo articolo ti riassumerò le differenze principali tra una somma versata a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria in un preliminare di compravendita immobiliare.

Prima di tutto andiamo a specificare cos’è uno e cos’è l’altra.

COS'E' LA CAPARRA CONFIRMATORIA

Ai sensi dell’art 1385 del codice civile viene così definita:

“Se al momento della conclusione del contratto una parte da' all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.”

Il secondo comma specifica inoltre che:

“ Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, trattenendo la caparra; se inadempiente è chi invece la caparra l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”

L’articolo in chiusura recita:

“Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”

La caparra confirmatoria è dunque un modo “giuridico” di tutelarsi in una compravendita per entrambe le parti, e serve a far si che venditore ed acquirente rispettino gli accordi presi.

DEFINIZIONE ACCONTO PREZZO:

Quando si parla di acconto prezzo ci riferisce a tutte quelle somme versate prima della compravendita definitiva al venditore. Questi importi non forniscono una tutela da un punto di vista giuridico, ma sono solo degli anticipi sul saldo finale.

Nel caso in cui non si dovesse poi concludere la compravendita finale per cause imputabili ad ciascuna delle parti ( indipendentemente che sia il venditore o il compratore) questi acconti vanno restituiti e non possono essere trattenuti o richiesti in misura maggiore.

DIFFERENZE TRA CAPARRA CONFIRMATORIA DA UN ACCONTO PREZZO?

Per distinguere come viene imputata una somma di denaro versata prima dell'acquisto di un immobile, è sempre bene sottoscrivere una scrittura preliminare ( in forma privata o dal notaio ) in cui viene specificato  A CHE TITOLO il denaro viene versato. In caso di caparra confirmatoria suggerisco di inserire anche il riferimento al codice civile ( art 1385 ). Se non viene sottoscritto un preliminare, è sufficiente specificare nella causale del bonifico, o nella ricevuta dell'incasso della somma versata, il titolo a cui viene versata.

IMPOSTA DI REGISTRO SULLA CAPARRA E SULL'ACCONTO PREZZO

Oltre a non essere tutelati in caso di inadempimento dalla controparte in presenza di un semplice acconto prezzo, cambiano anche le imposte che si devono pagare in fase di registrazione dell’atto ( preliminare o compravendita che sia ).

Quando si registra in agenzia delle entrate il contratto di vendita o il preliminare, lo stato esige un’imposta di registro sulle somme versate (che vengono puoi ricomprese nell’imposta di registro finale in caso di compravendita soggetta ad imposta di registro). L’imposta da pagare sulla caparra confirmatoria è lo 0,5 % dell’importo versato, mentre sull’acconto prezzo è del 3%.

Facciamo qualche esempio:

Tizio compra una casa da Caio a 300.000 € al preliminare versa 60.000 € di anticipo. Il valore catastale della casa, sul quale verrà calcolata l’imposta di registro finale è di 100.000 €.

Imposta di registro totale da pagare al notaio 100.000 x 2% = 2.000 €

Al preliminare le parti stabiliscono l’intero importo viene considerato come caparra confirmatoria, quindi all’atto  di registrazione del preliminare Tizio deve versare la somma di € 300 ( 60.000x0,5%) allo stato.

Il giorno del rogito Tizio dovrà quindi versare solo 1.700 € al notaio per saldare quanto dovuto.

Il problema si pone per immobili con basse rendite catastali dove vengono versate delle grosse somme come acconto prezzo oppure nelle compravendite da impresa costruttrice soggette ad IVA, come mi è successo di recente:

importo compravendita: 200.000 €

iva da pagare all’atto come prima casa: 8.000 €

preliminare con caparra confirmatoria di 20.000 € + 40.000 € di acconto prezzo.

Imposte da pagare al preliminare 100 € di imposta di registro sulla caparra confirmatoria e 1200 € di imposta di registro sull’acconto prezzo!!

In questo caso le somme sarebbero state indetraibili, comportando per il compratore una spesa ulteriore di 1200 € per niente.

Ho concordato allora con l’impresario venditore di imputare l’intera somma di 60.000 € come caparra confirmatoria, determinando così un’imposta totale di soli 300 € facendo risparmiare al mio cliente ben 1300 €!!!

Se stai comprando casa clicca sul link per scaricare una bozza modificabile in word di preliminare di compravendita immobiliare,

5 1 vote
Votazione
guest
0 Commenti
Inline Feedbacks
View all comments

Iscriviti alla newsletter:

Scopri i segreti della compravendita immobiliare. 

    Rimani aggiornato, iscriviti alla newsletter!

      Richiedi una consulenza
      crossmenu
      linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram