Dal 29 Agosto 2017 è entrato in vigore il cosiddetto "DDL concorrenza" . Questa legge ha creato uno scompiglio generale nel settore immobiliare, in quanto ha reso operativa una norma del 2013 da molti chiamata "deposito prezzo" dal notaio.
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Cos'è il deposito del prezzo dal notaio?
Il comma 142 della legge del 4/8/17 n 124 ha sancito delle modifiche alla legge del 27/12/13 n 147 che introduceva una nuova norma da applicare in caso di compravendita immobiliare.
La legge ha cosi modificato il comma 63 ( art 1 L. 147/2013) :
Il notaio o altro pubblico ufficiale e' tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:
a) ...
b)...
c) l'intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell'autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all'incarico espressamente conferito; ....
Tradotto in linguaggio del popolo:
Al momento del rogito notarile, puoi far si ( incaricando per tempo il notaio ) che il saldo versato per l'acquisto della casa - la differenza fra il prezzo della casa meno la caparra o gli acconti che hai già versato - possa essere depositato su un conto corrente intestato al notaio, e non consegnato direttamente al venditore.
A cosa serve il deposito prezzo dal notaio?
Per chi ha a che fare con immobili è una cosa risaputa, ma per quelli che si approcciano per la prima volta all'acquisto della prima casa, ciò che scriverò nelle prossime righe potrebbe non essere scontato.
Fondamentalmente il ruolo del notaio è quello di attestare la veridicità delle dichiarazioni delle parti e la conformità del trasferimento del bene dal venditore all'acquirente. Quando fai il rogito una volta pagato il dovuto e firmato l'atto, la casa è "giuridicamente" tua. In realtà, anche se l'atto risulta "pubblico", gli unici a sapere della compravendita sono solo le parti in causa. Per far si che chiunque possa accertare che tu sia il nuovo proprietario della casa, il notaio deve svolgere un'altra fondamentale operazione:
La trascrizione dell'atto alla conservatoria dei registri immobiliari.
Un registro a carattere nazionale, che consente a chiunque di verificare le proprietà sul territorio Italiano (ad eccezione del Trentino e del Friuli Venezia Giulia). Questa operazione garantisce la famosa "opponibilità a terzi" ovvero, una volta trascritto l'atto di compravendita nessuno potrà venire a vantare diritti sull'immobile, e tutti potranno sapere che la casa è tua.
Dove sta l'inghippo?
L'operazione di trascrizione non viene fatta immediatamente dal notaio. A volte ( dipende dalla rapidità del pubblico ufficiale a cui ti rivolgi ) possono trascorrere anche 30 giorni (termine massimo per gli adempimenti fiscali) tra la data del rogito e la trascrizione in conservatoria. Inoltre una volta "depositata" la compravendita, la conservatoria può impiegare fino a 11 giorni di tempo per far sì che la trascrizione sia visibile a tutti.
In questo limbo la casa risulta ancora "formalmente" intestata al venditore.
Perchè è stato introdotto il deposito prezzo dal notaio?
Solitamente, il giorno prima di far sottoscrivere alle parti il rogito, il notaio fa le adeguate verifiche in conservatoria per accertare che non esistano privilegi trascritti sull'immobile che possano ledere il diritto di proprietà oggetto del trasferimento ( es. ipoteche di creditori, decreti ingiuntivi, cause etc... etc.. ). Il limite oggettivo di questa ispezione è che alcune trascrizioni ( ad esempio i decreti ingiuntivi emessi dal giudice) una volta emessi dall'organo competente impiegano diversi giorni per essere "visibili" con una visura dal notaio.
Questo cosa significa?
Se dovete fare il rogito il 20 ottobre ed esiste un privilegio costituito il 18, o 19 il notaio non vedrà la trascrizione di quell'atto ( perchè sarà visibile il 22 o il 23 ad esempio ), voi pagate la casa, vi fate il vostro trasloco belli belli e.... zak!! vi trovate un'ipoteca sull'immobile a nome del venditore.
Ovviamente non voglio spaventarti, il caso citato è un'eventualità estrema, ma può succedere. E fidati: se te lo racconto è perchè è successo.
Tornando a noi, la successiva modifica ha riscritto l'art 66 di cui cito lo stralcio di nostro interesse:
...Nei casi previsti dalla lettera c) del comma 63, eseguite la registrazione e la pubblicità dell'atto ai sensi della normativa vigente, verificata l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore degli aventi diritto. Se nell'atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l'avveramento di un determinato evento o l'adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l'evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.
Questo è il punto fondamentale.
Il notaio non paga il venditore finchè l'immobile non è al 100% trasferito libero da privilegi e qualsiasi trascrizione.
Il massimo della garanzia insomma.
La norma comunque è facoltativa, per chi non fosse interessato si continua a fare tutto come si è sempre fatto..... sulla fiducia! 😉
