Caro lettore,
a differenza di molti paesi del mondo vivi in una nazione che ha una regolamentazione molto data per quanto riguarda l'intermediazione di immobili.
Le norme di riferimento si rifanno al codice civile (1942) ed all'ultimo intervento normativo sulla materia ( legge 39 del 3/2/89). Cosa dicono queste 2 fonti normative per quanto riguarda la provvigione che deve essere corrisposta all'agente immobiliare?
PERCHE' Devo Pagare Un'Agenzia Immobiliare?
La ragione giuridica è sancita dall'art 1755 del codice civile che al primo comma recita :
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
Successivamente sono intervenute diverse sentenze di cassazione che hanno stabilito che la provvigione va corrisposta al mediatore solo nel caso in cui si sia adoperato attivamente per la conclusione dell'affare. Uno che ti porta a far vedere una casa e poi ti arrangi con il proprietario perché non fa nient'altro, in via teorica non avrebbe diritto alla mediazione.
QUANTO Devo Pagare Un'Agenzia Immobiliare?
Originariamente il codice civile, regola la "misura della provvigione" , all'art 1755 , quando al secondo comma scrive:
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Successivamente è intervenuta anche la legge 39/89 che, all'art 6 al comma due sancisce:
La misura delle provvigioni e la proporzione in cui questa deve gravare su
ciascuna delle parti, in mancanza di patto, sono determinate dalle giunte
camerali, sentito il parere della commissione provinciale di cui all'articolo 7 e
tenendo conto degli usi locali.
se analizziamo il comma, stabilisce 3 principi fondamentali:
- Entrambe le parti (venditore ed acquirente) sono tenute al pagamento della provvigione
- La "misura" ovvero l'importo (percentuale) della provvigione di base è frutto di un patto, ovvero di un accordo fra le parti, quindi non è una cosa sancita dalla legge. Può essere lo 0,5% o il 28% se chi la paga è d'accordo.
- Nel caso in cui non ci sia un accordo fra le parti, ci si rifà agli usi e consuetudini raccolti nei listini delle giunte camerali ( camere di commercio)
QUANDO Devo Pagare Un'Agenzia Immobiliare?
Altro oggetto di "litigation" (figo come termine, eh?) solitamente è il momento in cui deve essere corrisposto l'importo pattuito per la provvigione.
Se ci soffermiamo alla prima frase dell'art 1755 del codice civile, vediamo che l'ultimo periodo dice in sostanza:
"il diritto della provvigione del mediatore matura alla conclusione dell'affare"
Quando si può ritenere concluso un affare??
Anche qui il codice civile non lascia libertà di interpretazione perché nel libro secondo all'art 1326 scrive molto bene ed in parole semplici quando giuridicamente un contratto (e quindi l'affare) si conclude.
E lo dice proprio nel primo capoverso:
Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte.
Per questo molte agenzie pretendono la provvigione una volta notificata l'accettazione della proposta. La legge glielo consente.
Terminato questo preambolo di diritto, veniamo alle considerazioni personali.
In ambito immobiliare, un affare, si può considerare concluso una volta notificata l'accettazione della proposta?
In oltre 10 anni di questo lavoro posso mettere nero su bianco che se non sono stati fatti tutta una serie di controlli sulle parti e sull'immobile prima di far accettare una proposta, la notifica dell'accettazione è solo l'inizio della giostra.
Tutta una serie di variabili possono entrare in campo e se non c'è una figura che gestisce queste variabili si corre il rischio di non arrivare o, arrivarci ma con notevoli ritardi e disagi, a rogito.
Personalmente la provvigione la chiedo quando viene fatto il preliminare solo dopo che ho effettivamente fatto tutto ciò che serviva per dare la certezza alle parti che non ci saranno intoppi per la conclusione dell'affare, per poi accompagnarli dal notaio che deve solo certificare la bontà del processo.
Questo per me è il diritto alla provvigione. Tutto il resto è una pretesa basata su regole concepite nel 1942, quando non esisteva una normativa urbanistica, il diritto immobiliare non era cosi ricco di normative e per concludere una vendita bastava una stretta di mano.
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