La risoluzione del contratto di locazione - scarica modello word

In questo articolo troverai spiegata la differenza tra recesso e disdetta in un contratto di locazione, e le cosa cambia se sei locatore o inquilino.

Se invece cerchi il facsimile dei moduli per il recesso o la disdetta,

non serve che leggi tutto, li puoi scaricare direttamente alla fine dell'articolo 😉 !!

Disdetta e recesso nel contratto di locazione: differenze

Nei miei primi - ed imbarazzanti (ndr) - video che ho girato, ho affrontato il tema della risoluzione dei contratti di locazione. Qual'è la differenza tra disdetta e recesso, le modalità per recedere da un contratto di affitto e tutti gli aspetti che costituiscono questa fase contrattuale. Ebbene fra i diversi monologhi che ho registrato, ho notato che a distanza di circa un'anno, queste tematiche hanno ricevuto più visualizzazioni in assoluto rispetto agli altri contenuti pubblicati.

E' un caso?

Ritengo quindi, sia opportuno scrivere un bel post che metta nero su bianco la corretta procedura per risolvere un contratto di locazione.

Spesso sento parlare impropriamente di disdetta e recesso (o risoluzione che dir si voglia) come fossero la stessa cosa, anche se in realtà sono due "istituti" ben differenti:

Come fare la disdetta di un contratto di locazione

Intendiamo per disdetta la facoltà riservata sia al locatore che al conduttore di manifestare la propria volontà di non rinnovare il contratto di locazione in essere, al termine previsto dal contratto stesso ( i 4 o gli 8 anni nel classico 4+4 oppure il terzo o quinto anno nel 3+2 ).

Questa facoltà è regolata ( per le locazioni abitative ) dall'art. 2 della legge 431/89 comma 1,  che recita:

"Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, (cosa contiene l'art. 3 lo leggerete nel prossimo post) ..."

".. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione..."

Riassumendo:

Il locatore può inviare la disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza (4° anno nei 4+4 o 3° anno nei 3+2) solo ed esclusivamente  nei casi previsti dall'art 3 della legge in oggetto.Alla seconda scadenza invece (8° anno nei 4+4 o 5° anno nei 3+2) , può inviare la disdetta senza che ci sia una motivazione particolare.

Il conduttore, sia alla prima che alla seconda scadenza non deve giustificare le motivazioni per la richiesta di non rinnovare il contratto.

Il recesso da un contratto di locazione

Il recesso è invece la facoltà che viene concessa solo ed esclusivamente al conduttore, durante tutto il periodo della locazione, per cui in caso di gravi motivi, può chiedere la risoluzione del contratto al locatore con 6 mesi di preavviso.

L'articolo in questione che regola la facoltà di recesso da parte del conduttore, in qualsiasi momento del contratto di locazione, è il 3 comma 6 sempre ovviamente sempre riferito alla legge "Zagatti", che recita:

"Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi."

Non entro nel merito dei gravi motivi, che approfondirò in un'altro articolo, ma voglio spendere 2 parole per quanto riguarda il termine del preavviso: nel periodo storico in cui viviamo avere 6 mesi di preavviso per risolvere un contratto di locazione è - dal mio punto di vista - abbastanza fuori luogo. I repentini trasferimenti per motivi di lavoro (causa principale delle risoluzioni dei contratti di affitto) e gli imprevisti che determinano cambi di direzione nella vita, non hanno certo un preavviso di 6 mesi.

E' per questo che ritengo che tale preavviso, oltre ad essere inutile, sia in alcuni casi dannoso!

E' giusto far notare, inoltre, che rarissimi sono i casi in cui un potenziale nuovo conduttore cerca casa 6 mesi prima del suo effettivo trasferimento (per le motivazioni appena viste), quindi anche il locatore, nella maggior parte dei casi, non otterrà alcun beneficio da questa norma.

Da diversi anni, nei contatti di locazione che faccio sottoscrivere, prevedo una deroga alla legge, sottoscritta dalle parti, che riduca questo preavviso da 6 a 3 mesi, lasso di tempo assai più ragionevole per i contraenti.

Da quando parte il preavviso per il recesso o la disdetta?

Altro argomento molto diffuso nei vari forum online, è la decorrenza con cui il preavviso inizia a produrre i suoi effetti.

Quando firmo la raccomandata?

Quando la spedisco?

Quando mi arriva la ricevuta di ritorno?

Per quanto  riguarda la validità della notifica della raccomandata contenente la volontà a non rinnovare o risolvere il contratto di locazione, dobbiamo far riferimento alla normativa prevista dal codice di procedura civile in ambito di notifiche (anche se è quella che regola la notifica degli atti giudiziari a mezzo ufficiale giudiziario) ed alla giurisprudenza, che qualificano come decorrenza del preavviso il momento dell'avvenuta conoscenza da parte del ricevente della comunicazione, quindi quando uno dei due contraenti riceve la raccomandata.

Nel caso (frequente) in cui, al momento della consegna, l'interessato non sia presente al domicilio indicato nel contratto, la decorrenza sarà da quando la raccomandata verrà ritirata nell'ufficio postale. Qualora scadessero i termini per il ritiro della raccomandata stessa e questa venga rispedita al mittente, farà fede la data in cui è stata depositata per il ritiro all'ufficio postale.

E' bene far notare che, contenendo la maggior parte dei contratti di locazione  una pigione mensile anticipata, se la vostra controparte riceve la raccomandata il 13 del mese, non possiamo conteggiare il preavviso dal mese in corso, ma si considererà sempre a partire dal mese successivo.

ESEMPIO:

Spedisco la raccomandata il primo Febbraio ===> viene consegnata e ricevuta il 12 Febbraio ===> la decorrenza del preavviso non sarà Febbraio ma Marzo

in questo caso è meglio indicare nella lettera che l'immobile verrà riconsegnato in data 31 Agosto ( se i mesi di preavviso sono 6 )

Consiglio?

Non prendetevi all'ultimo minuto per mandare la raccomandata, onde evitare potenziali contestazioni da parte di chi la riceve!!

Devi spedire la risoluzione/disdetta del tuo contratto di locazione ma non sai come fare?

SCARICA QUI IL FAC SIMILE DA COMPILARE CON LE ISTRUZIONI


RECESSO ANTICIPATO conduttore  


DISDETTA conduttore


DISDETTA locatore 1° scadenza


DISDETTA locatore 2° scadenza 

0 0 votes
Votazione
guest
17 Commenti
Inline Feedbacks
View all comments
Lyudmila Ivanova Nikolova
Lyudmila Ivanova Nikolova
3 anni fa

Salve! Sono in affitto con contratto regolare 4 più 4,registrato. Contratto e firmato in 1.07.2017. con scadenza il 30.06.2021. In giorno 15.04.2019 ho ricevuto una raccomandata a mano con quale i proprietari mi danno disdetta al contratto di affitto per esigenze personali a causa della vendita del loro appartamento (che è un altro appartamento nello stesso stabile al piano sotto di mio) e per questo motivo io devo lasciare libero appartamento affittato entro 3 mesi dalla data citata. Vorrei sapere quali sono i miei diritti? Come mi posso tutelare?Mi aspetta qualche buonuscita se decido di andarmene ? A chi mi devo rivolgere? Le sarei grata se mi potesse aiutare in qualche maniera!!! Resto in attesa di un suo riscontro!!!

Alessandro Pasqual
Admin
3 anni fa

Buongiorno, è un suo diritto rimanere nell'immobile fino alla data del 30/06/2021. La disdetta del locatore (come citato nell'articolo) può manifestare l'esigenza di NON rinnovare il contratto al termine della prima scadenza...non durante la locazione. Se la proprietà necessita della casa prima e trovate un accordo (economico o non) per un rilascio anticipato dei locali, dipende solo da lei.

A
A
3 anni fa

Salve io ho contratto 3+2, iniziato il 1 novembre 2018, ma a causa di problemi familiari e cambio di lavoro devo lasciare l'immobile, c'è scritto di darne preavviso di disdetta almeno 6 mesi, ma non capisco se da quando si dà il preavviso bisogna continuare a pagare l'affitto delle sei mensilità.

Grazie in anticipo per l'attenzione

Alessandro Pasqual
Admin
3 anni fa
Reply to  A

L'affitto va corrisposto fino al termine del contratto, anche se si intende risolvere il rapporto

Alessandro Pasqual
Admin
1 anno fa
Reply to  A

certamente, bisogna continuare a pagare fino alla scadenza del recesso anticipato

Alessandro
Alessandro
2 anni fa

Ricevo in dicembre disdetta dal locatore in occasione della prima scadenza di un contratto 4+4, per cui ho i miei 6 mesi per lasciare libero l'appartamento (ovvero entro il 30 giugno). Se esco prima della effettiva scadenza, ipotizzo a marzo, devo comunque pagare il canone fino a giugno?

Alessandro Pasqual
Admin
2 anni fa
Reply to  Alessandro

se esci prima deve essere in accordo con il locatore. fate una scrittura di risoluzione anticipata ( a marzo ) consensuale in cui non avete più nulla a pretendere l'uno dall'altro

Alessandro Pasqual
Admin
1 anno fa
Reply to  Alessandro

Se esci prima deve essere d'accordo anche il locatore, altrimenti il contratto va pagato fino al termine!

Christian
Christian
2 anni fa

Buongiorno a settembre 2019 ho firmato un contratto 4+4 e a gennaio2020 ho ricevuto la raccomandata che dovrò lasciare l immobile entro i sei mesi per questioni economiche che è costretta di vendere casa. IO sono costretto a lasciare l immobile? Se non lo faccio perché magari non sono riuscito a trovare casa o non ho la possibilità di confrontare eventuale spese di casa sarà tenuta lei a pagarle?

Alessandro Pasqual
Admin
2 anni fa
Reply to  Christian

ciao! no tu hai diritto a 4 anni di contratto....non può mandarti via prima

ALESSANDRA
ALESSANDRA
2 anni fa

BUONGIORNO,VORREI UN INFORMAZIONE,AD OTTOBRE 2020 FA UN ANNO CHE HO PRESO CASA IN AFFITTO,MA AD OGGI CON QUELLO CHE STA SUCCEDENDO MI TROVO IN DIFFICOLTA' NEL PAGARE L'AFFITTO,VORREI MANDARE LA DISDETTA CHE VOGLIO LASCIARE L'IMMOBILE PRIMA DEI 6 MESI,MA SENZA PERDERE LA CAPARRA CHE HO DATO DI 2 MENSILITA',ATTENDO VOSTRE DISTINTI SALUTI

Alessandro Pasqual
Admin
2 anni fa
Reply to  ALESSANDRA

Buongiorno, l'unico modo è trovare un accordo con il locatore per una risoluzione anticipata.Oppure trovare qualcuno di gradimento al proprietario che prenda in affitto la casa liberando lei anticipatamente rispetto ai 6 mesi. Se l'immobile è a verona posso aiutarla io!

Alessandro Pasqual
Admin
1 anno fa
Reply to  ALESSANDRA

per non perdere la caparra devi pagare l'affitto fino al rilascio dell'immobile!

Massimo
Massimo
2 anni fa

Buongiorno, ho scaricato la disdetta locatore seconda scadenza, ringraziando per la "traccia" segnalo però alcuni refusi come "parte conduttrice" e non locatrice e legge 431/89 invece di 431/98, piccole cose che però possono essere causa di controversie e nullità della disdetta...
Un saluto.

Alessandro Pasqual
Admin
2 anni fa
Reply to  Massimo

Grazie della segnalazione, provvedo a correggere il testo!

Davide
Davide
1 anno fa

Buongiorno! Ho affittato la mia prima casa con un contratto 4+4 a canone libero. Se, per esempio, dopo 1 anno dovessi avere bisogno della casa per andarci a vivere come mi devo comportare? Quali possibilità ci sono per riavere la casa? Grazie in anticipo. Cordiali Saluti

Alessandro Pasqual
Admin
1 anno fa
Reply to  Davide

Ciao Davide, devi comunque attendere la fine del quarto anno o, in alternativa, trovare un accordo con il conduttore per il rilascio anticipato!

Iscriviti alla newsletter:

Scopri i segreti della compravendita immobiliare. 

    Rimani aggiornato, iscriviti alla newsletter!

      Richiedi una consulenza
      crossmenu
      linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram