La risoluzione del contratto di locazione - scarica modello word

In questo articolo troverai spiegata la differenza tra recesso e disdetta in un contratto di locazione, e le cosa cambia se sei locatore o inquilino.

Se invece cerchi il facsimile dei moduli per il recesso o la disdetta,

non serve che leggi tutto, li puoi scaricare direttamente alla fine dell'articolo 😉 !!

Disdetta e recesso nel contratto di locazione: differenze

Nei miei primi - ed imbarazzanti (ndr) - video che ho girato, ho affrontato il tema della risoluzione dei contratti di locazione. Qual'è la differenza tra disdetta e recesso, le modalità per recedere da un contratto di affitto e tutti gli aspetti che costituiscono questa fase contrattuale. Ebbene fra i diversi monologhi che ho registrato, ho notato che a distanza di circa un'anno, queste tematiche hanno ricevuto più visualizzazioni in assoluto rispetto agli altri contenuti pubblicati.

E' un caso?

Ritengo quindi, sia opportuno scrivere un bel post che metta nero su bianco la corretta procedura per risolvere un contratto di locazione.

Spesso sento parlare impropriamente di disdetta e recesso (o risoluzione che dir si voglia) come fossero la stessa cosa, anche se in realtà sono due "istituti" ben differenti:

Come fare la disdetta di un contratto di locazione

Intendiamo per disdetta la facoltà riservata sia al locatore che al conduttore di manifestare la propria volontà di non rinnovare il contratto di locazione in essere, al termine previsto dal contratto stesso ( i 4 o gli 8 anni nel classico 4+4 oppure il terzo o quinto anno nel 3+2 ).

Questa facoltà è regolata ( per le locazioni abitative ) dall'art. 2 della legge 431/89 comma 1,  che recita:

"Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, (cosa contiene l'art. 3 lo leggerete nel prossimo post) ..."

".. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione..."

Riassumendo:

Il locatore può inviare la disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza (4° anno nei 4+4 o 3° anno nei 3+2) solo ed esclusivamente  nei casi previsti dall'art 3 della legge in oggetto.Alla seconda scadenza invece (8° anno nei 4+4 o 5° anno nei 3+2) , può inviare la disdetta senza che ci sia una motivazione particolare.

Il conduttore, sia alla prima che alla seconda scadenza non deve giustificare le motivazioni per la richiesta di non rinnovare il contratto.

Il recesso da un contratto di locazione

Il recesso è invece la facoltà che viene concessa solo ed esclusivamente al conduttore, durante tutto il periodo della locazione, per cui in caso di gravi motivi, può chiedere la risoluzione del contratto al locatore con 6 mesi di preavviso.

L'articolo in questione che regola la facoltà di recesso da parte del conduttore, in qualsiasi momento del contratto di locazione, è il 3 comma 6 sempre ovviamente sempre riferito alla legge "Zagatti", che recita:

"Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi."

Non entro nel merito dei gravi motivi, che approfondirò in un'altro articolo, ma voglio spendere 2 parole per quanto riguarda il termine del preavviso: nel periodo storico in cui viviamo avere 6 mesi di preavviso per risolvere un contratto di locazione è - dal mio punto di vista - abbastanza fuori luogo. I repentini trasferimenti per motivi di lavoro (causa principale delle risoluzioni dei contratti di affitto) e gli imprevisti che determinano cambi di direzione nella vita, non hanno certo un preavviso di 6 mesi.

E' per questo che ritengo che tale preavviso, oltre ad essere inutile, sia in alcuni casi dannoso!

E' giusto far notare, inoltre, che rarissimi sono i casi in cui un potenziale nuovo conduttore cerca casa 6 mesi prima del suo effettivo trasferimento (per le motivazioni appena viste), quindi anche il locatore, nella maggior parte dei casi, non otterrà alcun beneficio da questa norma.

Da diversi anni, nei contatti di locazione che faccio sottoscrivere, prevedo una deroga alla legge, sottoscritta dalle parti, che riduca questo preavviso da 6 a 3 mesi, lasso di tempo assai più ragionevole per i contraenti.

Da quando parte il preavviso per il recesso o la disdetta?

Altro argomento molto diffuso nei vari forum online, è la decorrenza con cui il preavviso inizia a produrre i suoi effetti.

Quando firmo la raccomandata?

Quando la spedisco?

Quando mi arriva la ricevuta di ritorno?

Per quanto  riguarda la validità della notifica della raccomandata contenente la volontà a non rinnovare o risolvere il contratto di locazione, dobbiamo far riferimento alla normativa prevista dal codice di procedura civile in ambito di notifiche (anche se è quella che regola la notifica degli atti giudiziari a mezzo ufficiale giudiziario) ed alla giurisprudenza, che qualificano come decorrenza del preavviso il momento dell'avvenuta conoscenza da parte del ricevente della comunicazione, quindi quando uno dei due contraenti riceve la raccomandata.

Nel caso (frequente) in cui, al momento della consegna, l'interessato non sia presente al domicilio indicato nel contratto, la decorrenza sarà da quando la raccomandata verrà ritirata nell'ufficio postale. Qualora scadessero i termini per il ritiro della raccomandata stessa e questa venga rispedita al mittente, farà fede la data in cui è stata depositata per il ritiro all'ufficio postale.

E' bene far notare che, contenendo la maggior parte dei contratti di locazione  una pigione mensile anticipata, se la vostra controparte riceve la raccomandata il 13 del mese, non possiamo conteggiare il preavviso dal mese in corso, ma si considererà sempre a partire dal mese successivo.

ESEMPIO:

Spedisco la raccomandata il primo Febbraio ===> viene consegnata e ricevuta il 12 Febbraio ===> la decorrenza del preavviso non sarà Febbraio ma Marzo

in questo caso è meglio indicare nella lettera che l'immobile verrà riconsegnato in data 31 Agosto ( se i mesi di preavviso sono 6 )

Consiglio?

Non prendetevi all'ultimo minuto per mandare la raccomandata, onde evitare potenziali contestazioni da parte di chi la riceve!!

Devi spedire la risoluzione/disdetta del tuo contratto di locazione ma non sai come fare?

SCARICA QUI IL FAC SIMILE DA COMPILARE CON LE ISTRUZIONI

RECESSO ANTICIPATO conduttore  

DISDETTA conduttore

DISDETTA locatore 1° scadenza

DISDETTA locatore 2° scadenza