Urbanistica e nullità della compravendita

Quali rischi corre chi desidera vendere la propria casa?

In oltre 10 anni di transazioni immobiliari intermediate, posso affermare che circa il 70% di questi immobili presentava delle difformità che potenzialmente avrebbero potuto compromettere la vendita. Mentre in passato la questione urbanistica passava in secondo piano, da inizio 2019 è diventata la principale preoccupazione dei notai di tutta Italia.

Oggi se un atto notarile contiene degli errori nel riportare i corretti titoli urbanistici, o trasferisce un immobile edificato in difformità da quanto autorizzato dal comune,  È NULLO!
Non si possono più vendere case, quindi??

Vediamo assieme la corretta procedura per non incappare in spiacevoli situazioni…

TUTELARSI DA POSSIBILI DANNI ECONOMICI E LEGALI NELLA VENDITA DI UN IMMOBILE

Se desideri vendere un immobile per capitalizzare il tuo investimento, il consiglio più importante che ti posso dare è di non concentrarti subito sul guadagno. Questo concetto ti può sembrare forte, ma l’idea a senso unico di realizzare un (giusto) profitto rischia spesso di annebbiare il venditore, facendolo diventare sbrigativo e superficiale. Al giorno d’oggi, i controlli normativi e burocratici sulle compravendite immobiliari sono scrupolosi e le responsabilità del venditore sono molte: quando vendi casa, non devi mai dimenticare che è indispensabile tutelarsi da possibili danni economici e legali.

Il danno più serio da prevenire è quello della nullità dell’atto di compravendita e, per evitarlo, è importante verificare la regolarità del tuo immobile e la presenza di eventuali difformità che potrebbero impedire la vendita o, peggio ancora, annullarla.

LA SENTENZA SEZIONI UNITE CASS. CIV. 8230/2019 NULLITA' COMPRAVENDITA E URBANISTICA

A sostegno di questa cautela che ti suggerisco, si sono pronunciate recentemente le Sezioni Unite della Corte di cassazione con la sentenza n. 8230 del 29/01/2019 (dep. 22/03/2019): esistono infatti precise sanzioni in grado di annullare gli atti di compravendita per le costruzioni prive dei corretti titoli edilizi e urbanistici, e le Sezioni unite Cass. civ. si sono espresse sui contrasti giurisprudenziali d’interpretazione di queste disposizioni, per chiarire definitivamente le esigenze di tutela dell’acquirente e di contrasto all'abusivismo.

Per evitare che la compravendita abbia dei ritardi (che potrebbero magari farla sfumare) o che risulti compromessa una volta avvenuta, con il rischio di avere problemi legali ed esborsi economici imprevisti, il supporto di un consulente immobiliare di fiducia è molto importante: dal momento che né lui né il notaio hanno la concreta possibilità di effettuare i controlli necessari sul tuo immobile (né vi sono tenuti), un professionista serio possiede una propria rete di tecnici specializzati, da orchestrare per accompagnarti fino al momento dell’atto di compravendita.

DOCUMENTI E VERIFICHE NECESSARIE PER LACONFORMITA' URBANISTICA

In sintesi, i documenti e le relative verifiche che dovrai fornire prima della vendita, sono i seguenti:

• Titolo di provenienza (Rogito, Donazione, Testamento, Successione ecc.)
• Certificato di Abitabilità o Agibilità
• Titolo Abilitativo alla costruzione: (Licenza o Permesso di Costruire)
  • Titoli edilizi per modifiche o interventi successivi (DIA, CILA, SCIA, Concessioni)
  • Condoni ottenuti negli anni per abusi realizzati
• Visura catastale corretta
• Planimetria catastale aggiornata corrispondente allo stato di fatto dell’immobile
• Attestato Prestazione energetica
• Verifica della presenza di ipoteche gravanti sull'immobile (es. mutui, sequestri...)

Chiedendo supporto in questa fase, avvertirai meno il peso della burocrazia, dei tempi di attesa, della importante distinzione fra aspetto urbanistico (presso il Comune) e aspetto catastale (presso l’Agenzia delle Entrate) e in generale dell’incertezza in merito alla correttezza della documentazione.

Perché è la documentazione a determinare la buona riuscita della vendita; ma, se questa non è conforme, o se il titolo edilizio risulta mancante, non menzionato, non esistente o erroneamente citato, è sempre la sentenza Sezioni unite Cass. civ. 8230/2019 a precisare che si incorre nella nullità della transazione.

I PRINCIPI DI DIRITTO AFFERMATI DALLA CORTE DI CASSAZIONE NELLA SENTENZA 8230/2019

 La corte di cassazione è stata chiamata a giudicare in che tipo di nullità si “incappasse” in caso di mancata citazione dei corretti titoli edilizi durante un trasferimento di un immobile.

Nullità virtuale o testuale?

Le Sezioni Unite, condividendo le criticità registrate dall’ordinanza di rimessione n. 20061 del 30/07/2018 con riguardo alla teoria sostanziale, aderiscono alla teoria formale, confermando cioè la nullità testuale dell’atto sebbene con alcuni correttivi, e valorizzano una rigorosa interpretazione in chiave letterale, teleologica e costituzionalmente orientata degli articoli 17 e 40 legge 47/1985

Dopo aver chiarito che la nullità dell’atto traslativo può essere dichiarata soltanto se manca la formale indicazione del titolo edilizio, la suprema Corte, superando in parte qua la  teoria formale, precisa che:

1) Il titolo edilizio non menzionato deve essere realmente esistente;

2) La dichiarazione mendace va assimilata alla mancata dichiarazione.

In conclusione, secondo le Sezioni Unite, l’atto traslativo è nullo in tutti i casi in cui la dichiarazione contenente gli estremi del titolo edilizio è completamente assente oppure quando, sebbene presente, non è corretta e veritiera, cioè effettivamente riferibile all'immobile negoziato.

Diversamente, in presenza di una difformità sostanziale tra il titolo abilitativo e la costruzione (ovvero titolo edilizio giusto, ma stato di fatto dell’immobile difforme da quanto autorizzato), l’atto traslativo resta valido e trovano applicazione le prescrizioni amministrative connesse all'abusivismo edilizio, inclusa quella in assoluto più grave dell’intervento ripristinatorio realizzato attraverso la demolizione.

In questa seconda ipotesi di difformità sostanziale, il compratore non è esposto ad un’azione di nullità, con la conseguenza che egli non perde la proprietà dell’immobile e può fare causa al venditore chiedendo la risoluzione per inadempimento, in alternativa, chiedere il risarcimento del danno.

Evitare brutte sorprese

Per evitare contenziosi durante la trattativa o peggio, dopo la compravendita, è bene effettuare una serie di scrupolosi controlli PRIMA di mettere in vendita un immobile.

Eseguendo con attenzione e freddezza queste verifiche preliminari, potrai essere sicuro di cosa stai vendendo documentando a qualsiasi tecnico o notaio che incontrerai l’esatto stato dell’arte della tua proprietà.

Investire qualche centinaio d’euro prima di vendere ti può consentire di risparmiare migliaia di euro di consulenze tecniche, legali, se non addirittura cause o rimborso di eventuali danni.

Fatti seguire da chi conosce questi aspetti e da chi sa come affrontarli... Buona vendita!

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