Vendere casa prima dei 5 anni

In questo articolo troverai tutte le informazioni necessarie per ottenere nessuna sanzione per chi vende una prima casa prima dei 5 anni.  (scusa il gioco di parole).

Perché non posso vendere casa prima dei 5 anni?

Molti sostengono questa tesi in quanto temono di dover pagare una Plusvalenza nella vendita della prima casa In realtà è sbagliato affermare che non si possa vendere un immobile entro i 5 anni dal suo acquisto. Una legge che preveda questa cosa sarebbe illegittima, in quanto priverebbe un cittadino della libertà di disporre dei propri beni. La vendita di un immobile entro i 5 anni dal suo acquisto si può effettuare tranquillamente, ma è bene conoscere tutti gli aspetti di questa operazione. Lo stato ha regolamentato questo tipo di compravendita in quanto, la rivendita di un immobile subito dopo l’acquisto, potrebbe nascondere un’operazione speculativa (acquisto per rivendere ad un prezzo più alto e quindi guadagnare) che genererebbe un utile non tassato.

Ecco quindi risolto l’arcano: per vendere casa entro i 5 anni dal suo acquisto basta essere consapevoli delle conseguenze a cui si va in contro, e fare bene i calcoli.

Le variabili da considerare sono molteplici…. vediamole insieme:


La vendita di una prima casa prima dei 5 anni

Le agevolazioni prima casa sono un incentivo che il legislatore ha garantito a dei cittadini con delle determinate caratteristiche per agevolare l’acquisto di un immobile. È chiaro che se benefici di un’agevolazione pensata per aiutarti a comprare l’abitazione, lo stato non vede di buon’occhio la rivendita ai fini speculativi della stessa. È per questo che il notaio, quando compri una prima casa, ti dice sempre che se la rivendi entro i 5 anni, l’agenzia delle entrate (prima o poi) verrà a chiederti la differenza d’imposta da te non pagata in sede di acquisto + eventuali more o addebiti. (parliamo del 7% del valore catastale, non poco).

Come evitare la decadenza di queste agevolazioni?

Durante la vita può capitare di dover cambiare casa in tempi ristretti, per mille ragioni. Non tutti sono speculatori immobiliari e lo stato lo sa, quindi ha previsto la possibilità di non incorrere nel rimborso di quanto beneficiato se nei 12 mesi successivi alla vendita della prima casa si acquisti un altro immobile con lo stesso scopo, beneficiando nuovamente delle imposte come prima casa.


Vendere una "seconda casa" prima dei 5 anni

Ok Alessandro, ma se ho comprato una “seconda casa” e adesso mi trovo nelle condizioni di doverla rivendere prima dei 5 anni che faccio? Qui lo stato non garantisce tutele in quanto chi è proprietario di una seconda casa, può essere considerato “benestante” e non bisognoso di agevolazioni.

I casi sono 2:

  • Vendi la casa ad un prezzo più alto di quanto l’hai acquistata creando una PLUSVALENZA.
  • Vendi la casa allo stesso prezzo di quanto ti è costata o ad un prezzo inferiore.

Nel primo caso il tuo guadagno sarà assoggettato alla tua aliquota IRPEF nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo alla vendita dell’immobile, o in alternativa puoi optare per corrispondere al notaio (sostituto d’imposta per i contraenti)  il 26% della plusvalenza generata da versare allo stato contestualmente alla sottoscrizione della vendita.

Nel secondo caso, non sarà necessario versare alcuna imposta in quanto il fisco in Italia non tassa le perdite.


C’è però un situazione in cui non si pagano le imposte sulla plusvalenza indipendentemente dal tipo di immobile (residenziale) che si va a vendere.

Ovvero in caso di vendita dell’ABITAZIONE PRINCIPALE.

Differenza tra prima casa e abitazione principale

Fai molta attenzione:

l’abitazione principale 99% delle volte è una prima casa… ma non necessariamente deve essere cosi.

L’abitazione principale è quell'immobile in cui si dimostra (con bollette, residenza o altro) di aver vissuto (il proprietario o i familiari) per più della metà del tempo per cui si è posseduto l’immobile stesso. In questo caso (art 67 legge n.917/1986) non è necessario versare l’imposta per la plusvalenza.

Ovviamente ci sono mille sfaccettature di questa operazione. Prima di mettere in vendita una casa, consultati con un professionista del settore e fai con attenzione i conti! Nei prossimi articoli troverai ulteriori informazioni relative a questo tipo di vendita.

Se hai bisogno di consulenza per la compravendita del tuo immobile, o devi vendere casa prima dei 5 anni, contattami!

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