Perché non dovresti firmare un incarico in esclusiva

Firmare o non firmare? Vincolarsi o non vincolarsi? Queste sono le domande a cui risponderò in questo articolo. Se stai pensando di vendere casa e non sai come muoverti, forse queste righe sono per te.

Quando vado a vedere un immobile in vendita, l’affermazione che sento più frequentemente è la seguente:

Io non firmo incarichi in esclusiva perché non voglio vincolarmi!

Corredata da un

se hai qualcuno portalo.. poi la provvigione te la pago!!

Troppo spesso questa “credenza” viene usata dai venditori per rispondere alle insistenze del consulente immobiliare di turno.

Motivi per non dare un incarico di vendita

E' comprensibile che un proprietario di casa non voglia firmare un contratto con un agente immobiliare che bussa alla sua porta...le motivazioni possono essere tantissime, e voglio provare ad immaginarne qualcuna:

  • 99 su 100 l’agente immobiliare  a cui ci si affida non è di propria conoscenza e, nella migliore delle ipotesi, è stato segnalato da un conoscente o da un parente, senza avere una conoscenza specifica e diretta dell'operatività utilizzata dall'intermediario per vendere l'immobile.
  • La maggior parte delle agenzie ha come “strategia” per vendere la tua casa quella di pubblicarla sui portali ed attendere che il cliente chiami (cosa che puoi benissimo fare a dei costi molto più accessibili di una provvigione se non addirittura GRATIS )
  • Alcune agenzie immobiliari, rincorrendo i numeri, fatturati ed obbiettivi, sguinzagliano giovani stagisti o neo-diplomati senza alcuna cognizione di causa, pur di portare a casa incarichi ( che in alcuni casi pagano ad incarico firmato) a qualsiasi prezzo, mettendo il malcapitato immobile sul mercato ad un prezzo che non consentirà di vendere in breve tempo. Utilizzano la tecnica dello “sfinimento” a suon di ribassi del prezzo di incarico ogni 2 mesi finchè non si arriverà ad un prezzo che, a volte può essere inferiore a quello di mercato.
  • Il nostro è un lavoro fatto di persone. E le persone si sa, possono stare simpatiche o antipatiche. E se la persona che hai scelto per vendere la tua casa non stesse simpatica al tuo potenziale compratore? O peggio ancora, se l’agente o l’agenzia a cui hai affidato la vendita del tuo immobile avesse una reputazione non eccellente o negativa? Come la prenderebbe un potenziale compratore?
esempio di immobile dato a più agenzie

Differenze tra incarico di vendita in esclusiva e senza esclusiva:

Per la vendita di un immobile ci possono essere varie modalità di gestione da parte di un agente immobiliare. di seguito troverai le varie modalità e le relative conseguenze che possono comportare per il venditore:

Incarico di vendita immobiliare senza esclusiva:

Significa sottoscrivere un contratto in cui ti impegni a garantire un determinato compenso in caso di vendita. All'interno dell'incarico ci sono le stesse condizioni di un incarico in esclusiva con la differenza che non avrai nessun costo nel caso in cui tu venda l'immobile con altre agenzie o per conto tuo. Nel caso in cui l'agenzia ti porti un'offerta conforme all'incarico firmato, il diritto alla mediazione matura e il venditore è tenuto da contratto a corrispondere la mediazione.

Vantaggi di vendere una casa con incarico senza esclusiva:

L'indiscusso vantaggio di questa operatività è quello di essere liberi di poter avere più interlocutori ( clienti diretti o agenzie immobiliari) con cui puoi dialogare per la vendita del tuo immobile. Ma la libertà comporta anche dei sacrifici: per fare questo dovrai gestire in autonomia diverse persone, che lavorano magari in modo diverso, che cercheranno di arrivare prima e per farlo non si cureranno dei dettagli. Questo significa che dovrai impiegare tempo, energie e risorse per seguire la vendita del tuo immobile, con la possibilità di accavallare clienti tra di loro e creare situazioni spiacevoli per le parti in gioco.

Incarico di vendita immobiliare senza esclusiva:

Significa sottoscrivere un contratto in cui ti impegni a garantire un determinato compenso in caso di vendita, e ti impegni a non affidare la vendita del tuo immobile ad altri interlocutori o a trovarti il compratore per conto tuo. Il contratto prevede anche delle clausole penali che consentono al venditore di svincolarsi dall'incarico, pagando una quota ridotta rispetto alla provvigione pattuita, in caso di violazione dell'esclusiva o nel caso in cui non si vuole accettare un offerta conforme all'incarico. La durata dell'incarico viene stabilita (generalmente 6 mesi) può essere concordato un rinnovo alla scadenza.

Vantaggi di vendere un immobile con esclusiva:

Avrai scelto tu il tuo interlocutore di fiducia, pattuendo le condizioni dell'ingaggio e demandando a lui tutta l'operatività della gestione della vendita dell'immobile. Questa persona si interfaccerà con tutti gli interlocutori interessati al tuo immobile e non dovrai spiegare le tue esigenze ad ogni nuova persona che si presenterà in casa tua. Se l'agenzia inoltre collabora con un network di colleghi, affidandogli l'incarico in esclusiva lo metterai nella condizione di poter condividere il tuo immobile in sicurezza con più agenti e i relativi clienti.

La collaborazione tra le agenzie immobiliari

Io credo che le persona a cui affidi l’incarico di vendere il tuo immobile debba essere un facilitatore della vendita e non un potenziale ostacolo.

Mi spiego meglio.

Molto spesso ci sono clienti che hanno un rapporto fidelizzato con un agente immobiliare e acquistano (se possono) per loro tramite, o comunque facendosi assistere anche se la trattativa viene fatta tramite un altro agente immobiliare.

Fidarsi di chi trae un guadagno da ciò che ti vende non è una cosa facile. Per questo molte persone hanno il proprio “consulente di fiducia” con cui si confrontano prima di fare un acquisto.

Allora perché non consentire a chi ha un proprio consulente immobiliare “personale” di poter acquistare il tuo immobile?

In Italia siamo ancorati ad un concetto di agente immobiliare super-partes imparziale, il cui compito è quello di mediare fra i due opposti centri d’interesse ( acquirente-venditore ) un concetto arcaico che sta sempre più perdendo di valore e che non trova riscontro negli altri paesi, dove è prassi farsi seguire dal proprio consulente immobiliare di parte.

Quando affidi il tuo immobile in vendita ad un'agenzia immobiliare fai queste domande all'incaricato che ti seguirà:

  • Cosa farai concretamente per vendere il mio immobile?
  • Cosa succede se arriva un'altro agente immobiliare che sostiene di avere un potenziale compratore per il mio immobile?

Se hai affidato il tuo incarico ad un agente immobiliare NON collaborativo, questa persona farà di tutto per venderti casa ( ovviamente ) ma difficilmente potrà offrirti una platea di clientela ampia quanto quella di un gruppo di agenti immobiliari che sistematicamente collaborano.

Pensi che questo modus opernadi sia vantaggioso o svantaggioso?

Metti che la vende - perché si è sempre venduto cosi fino ad oggi - secondo te ci impiegherà di più o di meno? E a quali condizioni?

Poter attingere al portafoglio clienti acquirenti di più agenti immobiliari o più agenzie immobiliari è un valore enorme che solo pochi hanno la fortuna di poter usufruire.

Per fare ciò, serve la stima dei colleghi, la consapevolezza di un’operatività condivisa, regole etiche e deontologiche adeguate e perché no, anche un pizzico di simpatia!

Io reputo che un sistema di vendita impostato su questi dettami, sia un sistema virtuoso, in cui il cliente ha solo da guadagnare.

La morale di queste righe è che  non  dovresti firmare un incarico in ESCLUSIVA per il tuo immobile quando vendi con un'agenzia immobiliare ma, come dicono i miei amici della Remax, un incarico in INCLUSIVA dove devi dare un’autorizzazione ad uno, ed uno solo, interlocutore per la vendita ma, ben più importante, accertarti che questa persona metta a disposizione il tuo immobile anche ai colleghi che possono avere potenziali clienti interessati.

Non sto parlando di una semplice richiesta che devi fare al tuo agente immobiliare...

Dovresti ESIGERLO!!

Questa è la mia opinione, che adopero nel mio quotidiano e che mi ha portato risultati e soddisfazioni….

E tu caro lettore che sei arrivato fin qui? Che ne pensi?

Lasciami un commento a questo articolo con il tuo parere... sarò felice di risponderti!

Stai pensando di vendere casa? Allora questo articolo su come vendere casa senza agenzia fa per te!

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Katia
Katia
2 anni fa

Grazie di questo articolo, mi sono chiarita le idee. Voglio vendere casa e, siccome non riesco a decidere a chi affidarla, sono felice di sapere che posso esigere la non esclusiva (come già in molti mi hanno chiesto).

Alessandro Pasqual
Admin
2 anni fa
Reply to  Katia

veramente non era questo lo scopo dell'articolo.....ma forse non sono stato chiaro io.... dove devi vendere casa katia?

Salvatore
Salvatore
2 anni fa

Credo che l'Incarico di mediazione con esclusiva condivisa sia la cosa migliore, concordo con questo articolo!

Alessandro Pasqual
Admin
2 anni fa
Reply to  Salvatore

grazie Salvatore!

Roberto
Roberto
2 anni fa

boh leggendo l'articolo , anche non comprendendolo bene ho solo capito che dovresti cambiare mestiere
e te lo dico da agente immo provetto, ma quale agenzia proverebbe a vendere un immobile sapendo che lo possono vendere altre 15? di sicuro non lo spingerebbe e darebbe priorita ai suoi immobili in gestione in esclusiva , per cui il venditore perderebbe soldi e tempo ,vedendo il prezzo del suo immobile svalutandosi, ma poi gli acquirenti che vedono l'annuncio su 10 agenzie a prezzi diversi, penserebbero che sto immobile ha qualche problema ed è super inflazionato, oltre al fatto che l'agenzia che prende in esclusiva un'immobile a 6 mesi ha tutto l'interesse di spingerlo per venderlo , per incassare la provvigione, remax col sistema all inclusive collabora con le altre agenzie per trovare un'acquirente in tempi rapiti , e te lo dice un fesso che lavora come agente immo da 15 giorni

Alessandro Pasqual
Admin
2 anni fa
Reply to  Roberto

Grazie Rroberto del tuo commento. Valuterò con attenzione di cambiare mestiere se tu mi farai la cortesia di leggere con più attenzione i testi che leggi. Se la tua comprensione del testo fosse sufficiente, capiresti che nell'articolo io sostengo il modello di "incarico in INCLUSIVA" adottato anche da remax, dove un'agenzia ha il rapporto contrattuale con il venditore ma decide di condividere l'immobile con altri colleghi. Senza permettere che 15 agenzie mettano in vendita l'immobile comunicando informazioni diverse. Tra l'altro, molti colleghi lavorano come sostieni tu, senza un vero incarico, "buttando là" un annuncio assieme ad altri sperando di venderlo prima di tutti,. Spero che tu possa avere una carriera lunga e prosperosa! ( ma leggi BENE prima di agire! )

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