Ti sei mai chiesto come si vende una casa online?
NO. Fare quattro foto con il telefono e scrivere 2 righe non è sufficiente per pubblicare un annuncio di vendita online.
In questo articolo scoprirai come viene pubblicata una casa online e quali sono le strategie per aumentare la visibilità di un annuncio che utilizzano le agenzie immobiliari.
Quando si presenta l’esigenza di cambiare casa la prima cosa che si fa ( in realtà con qualsiasi necessità del mondo modero ormai ) è guardare online che offerte ci sono.
Allora prendi il telefono e digiti sul tuo motore di ricerca le parole chiave che identificano l’immobile dei tuoi desideri:
“ casa con giardino vendita Verona”
“appartamento ultimo piano in vendita con terrazzo Verona”
“appartamento in vendita centro Verona con 2/3 camere”
Bilocale… trilocale …monolocale…
Qualsiasi cosa tu stia cercando il primo risultato che qualsiasi motore di ricerca ti darà è il sito web dove potrai trovare maggiori contenuti che rispondono alla tua esigenza. Quando si parla di case, la prima pagina di risultati è piena di “aggregatori” di annunci immobiliari, i cosiddetti portali immobiliari.
In questi siti trovi gli annunci di tutte le agenzie immobiliari della tua città ed a volte, qualche inserzione da privato.
I portali sono moltissimi ma, quelli con una migliore qualità e fruibilità sono in ordine di n. di pagine visitate
Poi ci sono una serie di “portalini” minori che, senza che nessuno ti dica niente, prendono le informazioni da questi portali e a loro volta ripubblicano l’inserzione con un link che rimanda al sito principale. (trovit.it kijiji etc) questi ultimi sono i peggiori perché non contengono informazioni aggiornate ( spesso se vedi le foto di una casa li, non è escluso che l’immobile sia già venduto) .
Le strategie per rendere più visibile il tuo annuncio
Ci sono due azioni per poter aumentare la visibilità di un annuncio. La prima è "organica" la seconda è a pagamento.
Cosa intendo per Organica? alcuni dei maggiori portali (ormai si stanno adeguando tutti) premiano il contenuto di qualità, l'annuncio, che contiene il maggior numero di informazioni possibili per l'utente. Per questo motivo troverai prima annunci di case che contengono tante foto di qualità, una planimetria allegata, una descrizione ampia, il video ed il virtual tour in allegato etc etc. Solo conoscendo tutti i parametri che il portale valuta per aumentare il ranking dell'annuncio si potrà ottenere un posizionamento di qualità.
La seconda strategia è quella a pagamento
Le agenzie immobiliari pagano un abbonamento per inserire i loro prodotti all’interno dei primi portali nazionali i quali mettono in contatto gli acquirenti con l’agenzia immobiliare.
Oltre a pagare un abbonamento solo per “esserci” c’è la possibilità di pagare dei servizi di “extra-visibilità” all’interno del portale stesso, che consentono, a fronte di una ricerca immobiliare, di posizionare il proprio immobile in modo che l’annuncio venga visualizzato prima rispetto ad altre agenzie. Questi annunci hanno vari nomi: “annuncio top” “annuncio gold” “platinum” “silver” “annuncio vetrina” “star” etc etc. in base a quanto uno paga, l’annuncio verrà visualizzato più in alto nella lista.
Questa dinamica, studiata per far spendere più soldi alle agenzie immobiliari inserzioniste, viene meno quando un utente inizia ad effettuare una ricerca più approfondita. Se provi a fare una ricerca su un qualsiasi portale noterai che ogni lista di risultati può essere riordinata in base crescente o decrescente secondo alcuni parametri, quali:
- Ordina dal più grande al più piccolo (e viceversa)
- Ordina dal più economico al più costoso (e viceversa)
- Ordina da quello con più locali a quello con meno locali ( e viceversa)
- Ordina da quello più recente, inteso come data di pubblicazione, a quello più vecchio
Quando l’utente fa questo tipo di selezione, la logica “più pago prima mi vedono” viene meno in quanto il parametro per la visibilità non è più quello della sponsorizzazione, ma quello del contenuto.
Riassumendo, se un utente che cerca un bilocale in centro, chiede di visualizzare gli annunci partendo dal più economico (cosa che accade nel 90% dei casi) l’annuncio con il bilocale più economico di tutti comparirà in cima alla lista anche se non ha pagato per un’extra visibilità.
Essendoci tantissimi inserzionisti e volendo tutti risultare in cima alla lista oramai tutti pagano per una visibilità aggiunta, non pensando al fatto che pagando tutti, alla fine nessuno sarà mai per primo e che in ultima battuta l’utente vedrà come prima soluzione il contenuto che realmente cerca.
Quante volte ti è capitato di vedere lo stesso annuncio con 2/3 o addirittura 4 agenzie, con metrature diverse, prezzi diversi e foto diverse??
Questo accade perché alcuni proprietari non si fanno seguire da un solo agente immobiliare per la vendita ma lasciano che la casa venga commercializzata da più agenzie con la logica di “chi prima arriva, vende” in questi casi bisogna fare molta attenzione e ti spiego il perché:
- Avendo più interlocutori per la vendita, non puoi avere la certezza di essere l’unico che sta facendo una trattativa per la casa.
- E' possibile che l’agente immobiliare non sia in possesso di tutta la documentazione necessaria per valutare la bontà dell’affare
- Il tuo intermediario avrà come priorità quella di chiudere in fretta la trattativa per aggiudicarsi la transazione.
Gli annunci da privato
Infine trovi gli annunci dei privati, non sono moltissimi, ma qualcuno preferisce il FAI-DA-TE, senza avere la minima idea di come farlo.
Quando ti approcci ad un annuncio di un privato entri in contatto con dinamica di vendita in cui:
- Il venditore è certo che la sua casa è apposto da un punto di vista urbanistico ( certo è la sua!)
- Eventuali difetti o aspetti negativi dovrai scoprirli per conto tuo
- Informazioni con il contagocce e documenti solo dopo che avrai iniziato la trattativa
- Conoscenza pari a 0 delle dinamiche di una compravendita ( tempi notarili, mutui, costi, tasse e molto altro)
- La casa sua è la più bella del mercato, quindi o paghi il suo prezzo ( deciso arbitrariamente senza un dato di paragone ) oppure quella è la porta.
Certo, ci sono anche venditori privati “diligenti” ma si possono contare sulle dita di una mano.
Questa breve panoramica che ti ho dato è la prevalenza del mercato immobiliare, ma non è tutto quello che si può fare per vendere o comprare una casa.
Io personalmente studio delle campagne ad hoc per ogni esigenza del venditore, ogni immobile, in base a quello che c’è da fare. Esistono attività off-line molto efficaci come il volantinaggio in zona, un mailing dedicato, cartellonistica in loco, affissioni varie e pubblicità su riviste specializzate.
Esistono altri modi per promuoversi sul web, con campagne di visibilità “attiva” sui social mediante lo studio del target adeguato e della zona di copertura.
E poi esistono le relazioni che ogni agente/agenzia ha. Il network di clienti e di colleghi con cui si può collaborare mi ha, in molti casi, consentito di vendere un immobile senza troppi sforzi.
In quest’epoca moderna SI PUO’ e SI DEVE pretendere di più da un agente immobiliare. Se mai dovrai vendere una casa, scegli con cura il tuo interlocutore!
Buona ricerca
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