7 Consigli per Vendere Casa in Sicurezza

Ciao!

mi chiamo Alessandro e dal 2009 faccio l’agente immobiliare a Verona. Se stai leggendo queste righe probabilmente stai valutando l’idea di vendere il tuo immobile a Verona. 

Preparati perchè in questo articolo troverai moooolte informazioni che potranno esserti utili per la vendita della tua casa.

Ho riassunto tutto il processo di compravendita immobiliare in 7 facili consigli per vendere casa.

1.  Reperire i documenti che servono per vendere casa

Come prima cosa per iniziare il processo di vendita del tuo immobile, è FONDAMENTALE conoscere tutti gli aspetti di quest'ultimo e avere a disposizione in maniera semplice e fruibile tutta la documentazione necessaria per informare il compratore sulla reale natura di ciò che sta per acquistare. Planimetrie, atti di provenienza, documenti relativi a particolari vicende dell'immobile, etc etc. 

Reperire e catalogare i documenti necessari per vendere una casa è il primo passo da fare per poter evitare di avere problemi nell'immediato futuro e far si che l'acquirente possa valutare tutti gli aspetti prima di farti un'offerta. 

Tendenzialmente dovresti avere un fascicolo completo con tutto ciò che ti serve quando hai comprato la casa che desideri vendere.
In caso contrario, (se la casa ha una provenienza diversa dall'acquisto) dovrai recuperare la seguente documentazione BASILARE per poter iniziare il percorso di vendita:

  • Planimetria catastale: serve ad identificare la distribuzione degli ambienti e la superficie della casa, oltre ad individuare la posizione di eventuali pertinenze come garage, cantine o soffitte.
  • Atto di Provenienza: detto anche rogito, è l'atto notarile con cui l'immobile è diventato di tua proprietà. Ci sono varie modalità per diventare proprietari di un immobile, te li elencherò più avanti

Questi due sono solo gli elementi fondamentali per poter iniziare a capire come e dove trovare gli altri documenti, quali:

  • Documentazione Urbanistica: Permesso di costruire, agibilità, sanatorie condoni etc
  • Documentazione relativa alla casa: conformità degli impianti, APE, docs relative ai lavori fatti

Avere questi documenti ti fornisce una base per iniziare il lungo percorso che ti porterà fino alla vendita finale della casa.

Ti scrivo questo perchè, mettere sul mercato una casa senza sapere se è regolare o se ha tutta la documentazione in regola può metterti in guai seri, con relative spese legali e stress annessi.

La maggior parte dei venditori è convinta cha la propria casa abbia tutte le carte in regola per poter essere venduta, forti del fatto che "è sempre stata cosi" oppure "io non ci ho mai fatto lavori" o il classico "ma io l'ho comprata cosi". Beh, il dato è che oltre il 70% degli immobili sul mercato hanno delle difformità urbanistiche o catastali che possono rendere nulla la compravendita, è bene verificare tutte l e carte prima di promettere in vendita un immobile.

Ho già visto persone che hanno fatto il preliminare, incassato caparre e poi scoperto che le carte della casa sono da sistemare. L'iter burocratico per regolarizzare un immobile può richiedere anche 6/10 mesi!!!

Prova a pensare alle ripercussioni che questo lasso di tempo non previsto ha sulle parti...

  • Ritardo sul rogito
  • Ritardo nel trasloco
  • Ritardo con la banca che deve fare il mutuo e possibile

Hai presente il danno causato all'acquirente?? tutto materiale per avvocati!!!

2. Calcolare la metratura della casa

Anche solo sapere quanti metri quadri esatti dovrai vendere, è un'informazione basilare da conoscere e comunicare al proprio compratore. Ci sono diversi parametri per conteggiare le metrature delle diverse parti di una casa.

Il "peso" che hanno i metri quadrati dell'interno dell'abitazione, non sono gli stessi che hanno il giardino o le pertinenze. Se non sai comunicare una metratura corretta al tuo compratore questo potrà farsi un'idea sbagliata della casa, credendola più grande rispetto a quello che in realtà è, facendo perdere tempo in inutili appuntamenti per niente.

Tendenzialmente la consuetudine comune è la seguente:

  • Superficie interna dei locali al 100%
  • Superficie pertinenze 25% - 30% 
  • Superficie giardini 10 % fino a raggiungere la superficie della casa poi 2%

Se vuoi approfondire ho scritto un articolo specifico su questo tema.

3. Verificare la conformità giuridica del tuo immobile

E' importante capire la provenienza di un immobile, perchè la proprietà di un fabbricato può derivare non solo da compravendita, ma anche da donazione, eredità, successione, permuta, divisione ed altro.

Conoscere la provenienza di un immobile può servirti per evitare ostacoli per la compravendita.

Solitamente questi aspetti vengono sottovalutati e ci si ritrova all'ultimo minuto a dover correre ai ripari per poter porre rimedio alla situazione. Se nessuno presta attenzione a questi aspetti, le carte vengono prese in visione dal notaio solo nella fase finale della trattativa, a ridosso dei termini ultimi per concludere la vendita e, spesso, ad acconti già versati. Se esce un problema giuridico in merito alla legittimità della provenienza dell'immobile, si blocca tutto con i disagi già menzionati.

4. Valutare gli aspetti fiscali della vendita di casa  

La provenienza può determinare anche degli aspetti fiscali rilevanti per quanto riguarda la fiscalità del venditore. Lo studio dell'impatto economico che avrà la vendita della tua casa sulle finanze personali o, della famiglia, è un aspetto che molti sottovalutano ed ignorano ( fino alla dichiarazione dei redditi dell'anno successivo ).

Sapere se dovrai pagare delle imposte sulla vendita della tua casa , se godrai di un credito d'imposta ose è il momento giusto per vendere la tua casa, ti servirà per non sprecare il denaro realizzato dalla vendita.

Non fare queste analisi ti porta a prendere delle decisioni sulla base di offerte che non tengono minimamente in considerazione la tua posizione come venditore, determinando cosi una possibile riduzione del guadagno che deriva dalla vendita della tua casa.

5. Stabilire il valore di vendita della tua casa

Una volta presa consapevolezza di ciò che ci si appresta a vendere, è importante attribuirgli il corretto valore di mercato che permetta di trovare un acquirente nei tempi che ti servono. Il famoso " metto un prezzo più alto, che ad abbassare si fa sempre in tempo" è una strategia rischiosa, che rischia di compromettere il valore di ciò che si sta vendendo e svalutare agli occhi del compratore il tuo immobile.

Con il mercato attuale un immobile correttamente valutato trova un acquirente entro i primi 3 mesi di vendita. Aggiungendone altri 2/3 relativi alle pratiche burocratiche ed incartamenti vari, si arriva ai classici 4/6 mesi di tempi di vendita che vengono riportati dagli enti di statistica.

Per stabilire il corretto valore di vendita di un immobile è necessario incrociare diversi dati:

  • Immobili simili in vendita presenti sul mercato di zona
  • Valori immobiliari statistici medi di zona
  • Importo del reale compravenduto in zona per immobili simili
  • Numero di richieste per tipologia di immobile che si vuole vendere
  • Valorizzazione di eventuali peculiarità dell'immobile
  • Eventuale stagionalità del mercato di zona

Tutti questi aspetti vanno poi, "intrecciati" con le esigenze del venditore e quantificate in un prezzo ben definito.Avere una valutazione precisa del tuo immobile è uno dei pilastri per poter vendere senza stress e realizzare i tuoi desideri.

6. Cosa fare una volta trovato il compratore per la tua casa?

Pensi che arrivare fino a qui sia stato "semplice"?

Ora iniziano le belle!

Una volta trovata la persona interessata ad acquistare il tuo immobile, ed una volta trovato un accordo sul prezzo, bisogna contrattualizzare l'accordo con un preliminare capire se vale la pena fare un preliminare trascritto o sottoforma di scrittura privata . Dal momento in cui si firma un accordo, al momento in cui ci si ritrova davanti al notaio per il rogito e la consegna della casa venduta, passano spesso alcuni mesi. In questo lasso di tempo sono 1000 le variabili che possono interferire con la volontà delle parti nel procedere e concludere la vendita. Quali?

  1. Cambiano le esigenze del venditore o del compratore
  2. Cambia la situazione finanziaria del compratore
  3. Succedono degli imprevisti che compromettono l'esigenza di acquistare quella specifica casa
  4. Si scoprono delle caratteristiche della casa precedentemente non conosciute che fanno perdere interesse nella stessa

etc. etc.

Avere un contratto "blindato" che ti tuteli da un punto di vista legale, nei confronti della controparte, ti consente di dormire sonni tranquilli durante tutta la fase precedente all'atto definitivo di compravendita.

7. Incassare la caparra, tempi e modi

Solitamente alla sottoscrizione di un contratto preliminare il compratore versa una acconto per impegnarsi all'acquisto. Sapere a che titolo si incassa quell'acconto e sapere cosa specificare nel contratto preliminare di compravendita di un immobile ti consente di fare la cosa giusta al momento giusto.

Sapere la differenza tra acconto prezzo e caparra confirmatoria e le relative imposte da sostenere in fase di registrazione degli atti oppure se la caparra lasciata in deposito al momento dell'offerta è penitenziale o confirmatoria serve a tutelare e rendere più sicura la tua compravendita.

L’incasso della caparra è un’azione che sancisce un punto di non ritorno in una compravendita immobiliare. Da lì in poi ogni modifica, ripensamento, o variazione degli accordi comporta una negoziazione specifica e un possibile dispendio di denaro.

8. Ultimo passaggio: Rogito e notaio

Una volta terminata la fase di negoziazione, di trattativa e di contrattualizzazione dell’accordo, è il momento di portare le carte dal notaio e coordinare tutte quelle figure necessarie per sottoscrivere il contratto finale di vendita. Oltre ad un controllo di legittimità della documentazione fornita dal venditore, il pubblico ufficiale verifica anche gli aspetti patrimoniali familiari delle parti e redige anche l’atto di mutuo dell’acquirente ( qualora intervenga un finanziatore per l’acquisto).
Il coordinamento di notaio, funzionario della banca che segue la pratica di mutuo, documenti aggiuntivi richiesti dallo studio notarile e/o dalla banca deve essere gestito con scrupolosa attenzione perchè un solo documento mancante può inceppare il meccanismo e far slittare la data del rogito a data da destinarsi. 

Per esperienza serve avere un “facilitatore” che costantemente monitori lo stato della pratica e si adoperi perchè tutti facciano il loro lavoro nei termini stabiliti. In caso contrario i vari interlocutori saranno impegnati a seguire le altre 1200 pratiche il loro gestione e si rimbalzeranno colpe e responsabilità a vicenda!

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